按照什麼標準進行補償？ | “住改非”的房屋

一、“住改非”的房屋，按照什麼標準進行補償？

沒有具體的規定，就要看是屬於住宅用還是商業用途來進行判定。

房屋估價是徵地拆遷補償中的重要一環，按照法律規定，正常情況下以房屋的用途為參考來補償是沒有問題的，但生活遠比法律規定來的複雜。當登記用途為住宅的房屋改作商用，如何補償就成了一個頗有爭議的問題，問題的焦點在於對這類房屋究竟是按完全住宅用途評估還是按完全商業用途評估。

首先，我們來了解一下，什麼叫“住改非”。“住改非”是在拆遷補償中對住宅改成非住宅的一種特定的稱謂，所謂住改非，又稱住改商，指的是原本用作住宅的房屋，由於其臨街或者具有其他地理位置上的優勢，房屋使用人將其改變為為商鋪進行經營。拆遷時，被拆遷房屋房產證上標明的用途為住宅，但被徵收人在經營時依法取得了營業執照等經營手續、稅務登記證實並有納稅記錄，其住宅實際用途已經發生改變。

我國法律對於“住改非”情況如何進行補償並沒有作出沒有明確規定，但在實踐中，一些地方性法律法規還是涉及此問題了，這些地方性法規雖然效力較低，但也可以為我們提供一些參考。現實中包括但不限於以下幾種處理方式：

(一)按照住宅房屋與商業用房的均價確定

按照住宅房屋與商業用房均價確定一般是指：拆遷的住宅房屋用作經營使用，只要在拆遷通告發布前，依法取得合法經營手續、稅務登記證並有納稅記錄，且房屋所有權證書、合法經營手續和稅務登記證註明的營業地點是一致的，其補償金額按照同類房屋住宅和非住宅估價金額的平均值確定。

(二)按照商業用房確定

有些地方對於“住改非”的房屋補償優惠比較徹底，即直接按照商業用房補償。當然了，按照商業用房補償是有具體要求的。例如，有些地方就規定：在拆遷公告公佈前近二年以上在經營的，能提供工商營業執照、稅務登記證、納稅發票等有效證件，並能按時簽訂拆遷補償協議的，可以享受商業用房補償政策。

(三)參照商業用房估價，並且根據是否沿街標準有所不同

參照商業用房估價的前提一般相同，取得工商營業執照、持續經營、持續納稅一定時間。

對沿街的住改非房屋，其估價是根據營業年限取其營業用房性質和住宅用房性質權重的拆遷評估價格之和作為實際營業部分的拆遷補償價格。

對非沿街的住改非房屋，其實際營業部分的拆遷補償採用住宅評估價加營業補助的方法確定，營業補助的標準根據不同經營年限確定。

(四)一定時間之後的住改非完全按照住宅性質進行補償

某些地方規定，對住改非房屋的拆遷，根據其合法經營狀況、經營年限及納稅等實際情況對正在經營的房屋給予適當補償，具體操作上則根據住改非的時間在住房評估價值的標準上上浮，但此前提必須是在某一時間點之前住改非。此時間點之後除臨道路第一層以外，其他的住改非房屋一律按照住房性質進行評估補償。

綜合上面所說的，住改非對於這個房屋我國是完全沒有任何規定的，在考慮用什麼補償的時候就要先請評估的公司來對房屋進行評估，一般商鋪的補償標準肯定要比普通住宅的補償要多一些，所以，在處理的時候就會結合實際的情況來進行辦理。