“城中村”改造過程中的拆遷安置補償怎麼計算？

一、“城中村”改造過程中的拆遷安置補償怎麼計算?

依據國有土地上房屋徵收與補償條例的規定，進行城中村改造的時候，拆遷安置補償款是由被拆遷人與徵收部門共同協商確定的。

由於“城中村”土地的邊緣性、稀缺性、多樣性以及相比較於國有土地使用權的低廉性，使它擁有旺盛的需求市場，城中村發展至今，除了原有的宅基地房屋，其上出現了很多的臨時用地房屋、無證房屋、小產權房和門面房。而這些房屋基於其性質的不同，補償標準也不盡相同。

1. 土地。

土地補償標準主要看土地性質是國有土地還是集體土地，獲得國有土地使用權的方式是出讓還是劃撥，集體土地地塊不同評估價也會不同。

2.房屋。

按照該房屋是否有合法房屋權屬證書或有合法批建手續，分為三種補償標準。

第一種：具有合法證書或者手續的房屋、因歷史原因無法辦理合法證書或者手續的房屋按照評估價給予補償;

第二種：認定為違法建築的、徵收後開始搶建、加建的房屋面積不予補償;

第三種：未超過批准期限的臨時建築、其他原因導致的無證房屋一般會折價補償或者按照建築成本、重置價格補償;另外考慮到社會穩定、照顧村民生活水平等因素，拆遷部門也會對違法建築等房屋進行一定的補償。

按照房屋用途是住宅還是商用房，亦或是住宅自行改為經營性用房(即門面房)，補償標準的主要區別在於商業用房的補償中增加停產停業損失這一項，門面房是否認定為商業用房，主要看是否辦理營業執照，是否實際經營等因素。

　二、城中村拆遷與一般拆遷的區別

城中村拆遷相較於一般的徵收拆遷來說，不論是從土地性質還是房屋型別，都更為複雜，所以其補償標準也不同於一般的徵收拆遷，城中村土地性質有國有土地和集體土地兩種。目前現存的城中村土地性質分為三種類型。

1.已經全部被徵用為國有土地;

2.雖已列入城市框架，但土地性質仍舊為集體土地;

3.部分為國有土地，部分為集體土地。房屋型別也包括宅基地房屋、臨時用地房屋、無證房屋、小產權房、門面房等多種。

由於其特殊性，2011年，最高院出臺《最高人民法院關於審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規定》，其中第12條第2款規定，徵收農村集體土地時未就被徵收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償的，補償安置時房屋所在的區域已經納入都市計畫區的，土地權利人請求參照執行國有土地上房屋徵收補償標準的，人民法院一般應當應予支援，但應當扣除已經取得的土地補償費。

也就是說，由於法律已經做了特殊規定，城中村原則上是應當按照國有土地上房屋的標準和流程進行補償的。但是具體實施過程中還是要依據土地性質、房屋型別等具體情況進行區分。