違章建築的買賣合同是否有效？

一、違章建築的買賣合同是否有效？

違章建築區分情況確認效力。

1、建造者不具有土地使用權的違章建築，屬於在他人土地上建造房屋，因而不能通過補辦有關建築許可手續而取得建築物的所有權，其行爲不僅違反了國家有關建築的行政法規，也侵害了他人的土地使用權和所有權，此類買賣合同應認定無效。

2、建造者已取得了土地使用權，因未辦理建築許可證的違章建築，在其補辦有關手續後，可取得該建築物的所有權。如果當事人在一審法庭辯論結束前補辦了有關手續，認定買賣合同有效。如果當事人在一審法庭辯論結束前不能補辦有關手續，認定買賣合同無效。

二、違章建築賣買合同有效，根據違約情況區別處理

1.房屋建造本身合法，只是手續未辦的，依據合同法第一百三十五條“出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，並轉移標的物的所有權的義務”的規定，責令出賣人協助補辦手續，出賣人不願協助的，也可直接判決權屬歸買受人所有，由買受人直接通過行政部門辦理所有權證，辦證時補交稅款，判決時明確稅費由誰負擔。

2.房屋建造存在違法行爲，不能取得所有權證的，向行政管理部門發司法建議，先進行行政處罰，如處罰後獲取產權證的，產權直接歸屬買受人。如行政部門認定爲違章建築而拆除處理的，則出賣人因交付不能，應承擔違約責任。只有這樣才能平衡雙方當事人的利益，及時定紛止爭。

三、建章建築的侵權索賠

當違章建築遭受他人侵害時，侵害人是否學要負停止侵害、賠償等責任，實務中有不同的意見。有一種意見認爲國家(法院)保護的應當是合法權益，對違法的民事行爲帶來的權益，法院不應當保護。而違章建築沒有經過政府有關部門的批准，違反了《城市規劃法》等相關法律法規的規定，對此產生的利益，國家不應該保護。但筆者認爲這種觀點是片面的。違章建築雖然在未得到相關部門批准之前不是合法建築，但違章建築不是人人皆可毀損，對違章建築只能通過法定程序由法律授權的相關部門處理。拆除、沒收違章建築是行政機關的法定職責，是行政機關履行行政職責的行政執法行爲。除此之外，其他單位和個人擅自拆除、侵佔或毀損違章建築的做法顯然是於法無據。從另外一個方面說，非法財產並不能因爲其非法而可被他人任意剝奪，如果法律允許的話，則會造成私權的泛濫(比如搶奪他人佔有的毒品、非法槍支也可以被允許了)。因此，擅自拆除、毀損或侵佔他人佔有的違章建築也是違法行爲，構成了民事侵權，對由此違法行爲而給他人造成的經濟損失，行爲人當然應該承擔民事責任。

1、違建糾紛

然而，當事人向法院提請訴訟時，又應該以什麼爲理由與根據呢?前面有說過有一種觀點認爲違章建築人對於違章建築中的建築材料等享有動產所有權，從這個觀點出發，當違章建築遭受侵害時，受害人就可以提請侵權之訴。但是提請侵權之訴並不能真正保護違章建築人或佔有人的權益，因爲動產所有權說只承認建築人對於建築材料等的權利，卻不能保護建築人以及某些情況下後來佔有人對整個違章建築的利益。因此這個觀點是不可取的。而筆者認爲可以提請佔有之訴。對於違章建築，儘管不能產生權利，但可以佔有之(一般是建造人)。那麼，如前面所說，佔有只是一種事實狀態，不是權利，更不是物權，如何能夠獲得物權法上的保護呢?有學者認爲，佔有作爲一種事實狀態體現了財產秩序，佔有的現狀也構成了一種社會生活秩序。法律之所以要保護佔有，並不一定爲了尋求對真正權利的保護，而是爲一種維護財產秩序和生活秩序的穩定[8].我們認同這種觀點，正如周枏先生所指出的：佔有在羅馬法上受令狀的保護，其真正的目的在於制止暴行，維持秩序，佔有具有特殊地位不過是間接“沾了光”，如果真的以保護佔有爲目的，則佔有令狀早該成爲對物訴訟，不可以對任何持有物件的人提起了。“

2、維護秩序

法律要對佔有線裝進行維護，制止採用各種暴力侵奪他人的佔有，包括不法佔有的行爲，以貫徹佔有制度所體現的“任何人不得以私力改變佔有的現狀”的原則。其實從佔有角度出發，也是上面所討論的行爲人侵害違章建築需負民事責任的根本緣由。

但需要注意的事，違章建築的佔有之訴與一般的佔有之訴又有所區別。首先，當事人向法院提請佔有之訴時，並不能要求行爲人恢復違章建築的原狀，或者說法院不能支持恢復原狀的請求。因爲違章建築由於本身的違法性，一般需要被拆除或者沒收，也就是說法律不允許它的存在。在違章建築被毀損後，如果法院支持重建違章建築的請求，則顯得荒謬了。其次，違章建築受侵害後的賠償範圍也有其特殊性，因爲違章建築的違法性，行爲人所侵害的並不都是法律所保護的合法權益。所以，賠償的數額具有有限性，不是全額賠償，而應當是部分賠償，即只對擅自毀損行爲擴大的損失，進行適當的賠償。

另外一個需要值得注意的是在司法實務中，當違章建築受到他人的不動產侵害或者侵害他人的不動產時，很多都是主張適用相鄰關係的規定。然而這種觀點是不正確的。所謂相鄰關係，是指兩個或兩個以上相互毗鄰的不動產所有人或使用人之間一方行使所有權或使用時，享有要求另一方提供便利或者接受限制的權利。可見相鄰關係的主體不管是公民還是法人都必須是相鄰不動產的所有權人或者使用權人，對不動產享有民法權益。顯然，由於違章建築物不能產生所有權也不能產生使用權，因此解決此類糾紛也不能適用相鄰關係的相關規定。

綜合上面所說的，違章建築就是屬於違反了我國的條例，對於這種行爲，一般在簽訂合同的時候就要看雙方信息還有所覈實的證件是否合法的，這樣才能認定出合同是否有效，所以，只要條款合法，不管是否屬於違建物合同都是有法律效力的。