怎麼計算土地增值稅

如何計算土地增值稅?以下是小編收集到的關於土地增值稅的計算方法的介紹，希望對您有幫助。

土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和相應稅率計算徵收。因此，要計算土地增值稅稅額，應首先確定出增值額。

土地增值稅的具體計算步驟如下：

(一)計算增值額：

增值額=房地產轉讓收入—扣除項目金額

(二)計算增值額佔扣除項目金額的比例：

增值額佔扣除項目金額的%=增值稅/扣除項目金額×100%

(三)計算應納稅額：

應納稅額=∑(每級距的增值額×適用稅率)

[例1]某納稅人轉讓房地產共取得收入300萬元，其扣除項目金額爲100萬元，則其應納土地增值稅稅額爲：

(1)先求增值額

增值額=300-100=200(萬元)

(2)再計算增值額與扣除項目金額之比

增值額佔扣除項目金額的%=200/100×100%=200%

顯然，增值額分別適用30%、40%、50%三檔稅率。

(3)計算土地增值稅稅額

應納稅額=100×50%×30%+100×(100%-50%)×40%+100×(200%-100%)×50%=85(萬元)

[例2]某房地產開發公司建一住宅出售，取得銷售收入1800萬元(假定城建稅稅率爲7%，教育費附加徵收率爲3%)。開發此住宅該房地產公司共支付地價款200萬元(含相關手續費2萬元)，開發成本400萬元，貸款利息支出無法準確分攤。已知該地區人民政府確定的費用計提比例爲lo%。則該房地產開發公司應交納土地增值稅爲：

1.收入總額：1800萬元

2.扣除項目金額：

(1)支付地價款：200萬元

(2)支付開發成本：400萬元

(3)計提費用：(200+400)×10%=60(萬元)

(4)扣除稅金：

1800×5%×(1+7%+3%)=99(萬元)

(5)加計扣除費用：

(200+400)×20%=120(萬元)

(6)扣除費用總額：

200+400+60+99+120=879(萬元)

3.增值額：

1800-879=921(萬元)

4.增值比率：

921÷879=105%

因此適用三檔稅率。

5.應納稅額：

應納稅額=879×50%×30%+879×(100%-50%)×40%+(921-879)×50%=338.65(萬元)

土地增值稅的兩種計算方法

第一種方法爲：“無購房發票的按照房管局評估價總額的3%”。

第二種方法爲：“有發票的徵收方法，其稅率爲：1.增值額未超過50%的徵收增值額的30%;2.增值額爲50%～100%的徵收增值額的40%;3.增值額爲100%～200%的徵收增值額的50%;4.增值額超過扣除項目金額200%以上的徵收增值額的60%。”

以一套2年前購入價300萬元、賣出時房管局的評估價爲350萬元的物業爲例計算，其土地增值稅如按照無購房發票的情況交易的話，需繳納房管局評估價的3%，則爲10.5萬元。如果按照有購房發票的按累進制徵收的話，增值了50萬元，稅率爲30%，減合理費用後，約15萬元。