要區別以下情況對待：
1、因不能歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣方也是應當返還定金的。因此，開發商透過認購方式向購房人收受定金作爲訂立《商品房買賣合同》擔保的，如果因屬不可歸責於當事人雙方的事由，導致《商品房買賣合同》未能訂立，則開發商應當將定金返還買受人。如：《認購協議》並未明確約定商品房的價格、面積、朝向等具體條件，而是把這些條件留待以後由雙方協商，若後來雙方不能就這些條件協商一致，導致不能簽訂《商品房買賣合同》，此時，因當事人雙方對《商品房買賣合同》未能訂立均沒有過錯，故開發商應當將定金返還買受人。
2、開發商透過認購方式向購房人收受定金作爲訂立《商品房買賣合同》擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理。如《認購協議》已就日後簽訂的《商品房買賣合同》的某些條件作了明確約定，而購房人卻不同意按這些條件簽訂《商品房買賣合同》，導致未能訂立《商品房買賣合同》，顯然購房人明顯存在違約行爲，故開發商有權拒絕返還定金；相反，如果開發商提出與《認購協議》約定不同的條件，致使《商品房買賣合同》未能訂立的，則開發商應承擔雙倍返還定金的違約責任。
3、如果開發商本身不具備房屋銷售或預售條件，導致《認購協議》無效的，開發商應返還定金並承擔締約過失責任。
4、如果開發商向購房人提供的證明檔案不真實或有瑕疵，致使未能訂立《商品房買賣合同》的，開發商應返還定金。
5、有的《認購協議》明確約定購房人必須在一定期限內與開發商商談《商品房買賣合同》的簽訂事宜，否則定金不退。如果購房人沒有在上述期限內去簽訂《商品房買賣合同》，屬購房人違約，定金不予返還；如果開發商在上述期限內將該認購房屋轉售第三人或與第三人再次簽訂《認購協議》，導致雙方不能簽訂《商品房買賣合同》的，屬開發商違約，應雙倍返還定金。
《民法典》第五百八十六條 當事人可以約定一方向對方給付定金作爲債權的擔保。定金合同自實際交付定金時成立。
定金的數額由當事人約定；但是，不得超過主合同標的額的百分之二十，超過部分不產生定金的效力。實際交付的定金數額多於或者少於約定數額的，視爲變更約定的定金數額。
第五百八十七條 債務人履行債務的，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，無權請求返還定金；收受定金的一方不履行債務或者履行債務不符合約定，致使不能實現合同目的的，應當雙倍返還定金。
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