近几年来，因疫情影响，全国各地房地产行业遭受重创，未能回归正常营业的房地产企业，没有撑过寒冬，一大批房企最终走向破产。房地产企业破产，最直接的受害者往往是购房者，他们面临的可能是烂尾楼，甚至可能连房子什么样都没能看到。这种情况下，购房者如何才能确保自己的利益最大化，从开发商处争取拿回更多的购房款呢？
下面我们跟大家分享两个案例，希望可以为同样面临困惑的购房者提供一些处理建议。
案例分享
案例一
黄某某、黄山市某某投资置业有限公司破产债权确认纠纷案
案号：（2021）最高法民申5141号
【案情简介】
黄某某与黄山市某某投资置业有限公司（以下简称某诚公司）签订了《商品房买卖合同》并先后依照约定支付了购房款30万元，但某诚公司未能依约交付房屋，黄某某方起诉请求解除合同并要求支付违约金。后某诚公司破产，管理人确认黄某某申报破产债权合计460382.5元，其中普通债权407882.5元，劣后债权52500元，优先债权0元。黄某某不服，遂向法院起诉主张对某诚公司申报的债权享有优先受偿权。
法院认为，黄某某已于某诚公司破产前以诉讼方式解除了案涉《商品房买卖合同》，黄某某在房屋买卖合同解除后的购房款返还请求权系一般债权，不具有优先受偿地位，黄某某主张消费购房人的优先受偿权，缺乏事实和法律依据，不予支持。
案例二
安徽某某建筑安装有限公司与宣城某某投资有限公司、张某某破产债权确认纠纷案
案号：（2017）皖民终244号
【案情简介】
张某某向宣城某某投资有限公司（以下简称某东公司）购买了商品房并一次性付清购房款，后某东公司破产，管理人确认张某某购房债权151399元，并享有优先权。安徽某某建筑安装有限公司（以下简称某广公司）作为案涉工程的施工单位，亦进行了债权申报，某东公司管理人确认某广公司的建筑工程价款优先权次于购房户的购房款优先权。某广公司不服，遂起诉至法院。
法院认为，张某某与某东公司签订的《商品房买卖合同》合法有效并已经支付了全部价款，且张某某所购房屋为一套小面积商铺，可以认定其功能与收益主要为保障与改善家庭生活，属于生活消费范畴，张某某及其家人就该商品房及所付购房款具有生存利益，在破产债权清偿中应予以优先保障。对某广公司要求确认工程价款优先于张某某的购房款的请求不予支持。
律师分析
我们都知道，企业面临破产时往往处于资不抵债的情况，债务一般都不可能完全清偿，债权人申报债权后，需要按照债务清偿顺序依次偿还，如果债权不能处于优先受偿的顺位，往往只能按照一定比例参与债权分配，甚至不能得到清偿。所以，房地产企业面临破产，购房者的债权是否具有优先受偿权至关重要，它关系着购房者能否拿回购房款，以及拿回多少购房款。
上述两个案例中，案例一中法院判定黄某某的购房款系普通债权，不具有优先受偿权，案例二中法院判定张某某的购房款优先于深广公司的建筑工程价款优先受偿，二者最大的区别就在于购房者与开发商之间的商品房买卖合同是否已经解除。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（现已失效）规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”
《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的的答复》（[2014]执他字第23、24号）：“二、基于《批复》保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，对于《批复》第二条‘承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人’的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。”
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释[2015]10号，2020年修正）第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
依照上述规定，作为处于弱势地位中的购房者，在存在合法有效的购房合同并且已经交付全部和大部分购房款、开发商房屋交付不能的情况下，对已经支付的购房款享有优先于建设工程价款受偿的权利。案例一中，黄某在某城公司破产前就已经解除了合同，双方之间不存在有效的购房合同，所以，其购房款返还请求权不能主张优先受偿。案例二中，法院从保护消费者生存权的角度，认定张某某的债权优先于建筑工程价款优先受偿，从而最大限度维护了购房者的合法权益。
因此，实务中，如果购房者遭遇开发商破产危机而无法交付房屋时，建议购房者在法院裁定受理开发商的破产申请前，谨慎行使合同解除权，避免让自己的债权沦为普通债权，从而丧失了在破产清偿时优先受偿的权利。
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