二手期房能買嗎

可以買，但二手期房經常會存在政策限制的情況，買房者的買房首選通常不是二手期房。但如果買房者真有住房需求需要購買二手期房，應當從如下幾個方面控制法律風險。在二手期房交易中，賣房者應當主要注意規避一房二賣的風險。由於房價波動頻繁，若房屋存在一房二賣，會對買房者造成極大的經濟損失。

第一，在合同中明確約定雙方的違約責任及賠償責任。合同是雙方意思意志自治的結果，明確的違約責任能夠督促雙方積極履行合同義務。對於買房者來說，最重要的是明確賣房者不能及時過戶完成交易的違約責任。賣房者負有全價返還房屋款項外，還應支付不超過總房價百分之三十的違約金。若事先約定的違約金不足以彌補買房者所遭受的損失，違約方負有補償被違約方遭受損失的責任。損失的計算方式具體爲：同一小區相類似的房屋單價所計算出的房屋總價或者是有評估機構所估算的房屋總價格減去買房者簽訂合同時所約定的購房價格，兩個價格之間的差價即買房者所損失的既得利益。違約方負有補償該利益的責任。

第二，在簽訂買賣合同的情況下，即使不能按時過戶，也應該讓買房者及時入住並佔有房屋。雖然按照民法典，不動產的交付完成應當以辦完登記過戶起算。對於期房也不例外。但由於期房不能現實交付，直接轉移佔有對於買房者來說非常有利。實際入住並佔有使用房屋能夠避免善意第三人購買房屋，通過善意取得的方式取得房屋的所有權。實際入住並使用能夠祛除善意外觀。除了買房者以外，對於其他潛在客戶，買房者的直接佔有也是一種權利宣告。其他潛在客戶也不會被賣房者未過戶的表象所矇蔽。買房者的直接佔有能夠提高房地產市場的交易安全。

第三，賣房者要適當控制賣房者的原始憑證、產權證明等相關文件。若買房者能將上述文件控制在自己手中，或其他有監管資質的機構中，能夠有效的避免房主一房二賣，切實的降低交易風險。

第四，買房者可以在合同中和賣房者約定，選擇將部分款項留在完成房屋過戶後支付。這樣即使日後出現了房屋相關的法律糾紛，也可以減少損失。