二手房買賣合同糾紛中賣方代理詞

代 理 詞

尊敬的審判長、審判員：

福建融成律師事務所接受被告林**的委託，指派柳浩律師參與本案訴訟。結合庭審情況，依據事實和法律，針對本案的爭議焦點，發表如下代理意見，懇請法庭評議時，予以參考：

一、林**無權處分夫妻共有的房產，導致與原告簽訂的《房地產經紀合同》及補充協議無效。

1、本案所涉訴爭房產屬夫妻共同財產，林**無權單方處分。

本案所涉訴爭房產，系林**與陳**夫妻婚後購買，雖然訴爭房產的房屋買賣合同只有林**一人簽字，但是購買房屋的時間發生在夫妻關係存續期間，且訴爭房產的貸款大多系陳**通過支付寶及銀行卡轉賬支付，在林**提供的個人貸款合同中，也明確載明陳**以抵押物共有人身份簽名落款，足以佐證訴爭房產系夫妻共有財產。

根據婚姻法第十七條及物權法第一百零三條的規定，本案林**處分的房屋為夫妻共有財產。在夫妻共有財產存續期間，林**未經陳**同意，對涉及夫妻雙方重大權益的房產事項之處分，屬於無權處分。

2、原告李**不屬於善意第三人。

在房地產經紀合同簽訂前，林**已按第三人**公司要求，提供過訴爭房產的買賣合同、貸款合同及結婚證等資料，如原告李**查閱過上述資料，則可查明林**的丈夫陳**系訴爭房產的共有人，依常理會委託第三人**公司或親自徵詢陳**對於買賣訴爭房產的意見，而依據庭審查明情況可知，原告方未提及過任何其相信訴爭房產的買賣系林**夫妻雙方意思表示的理由或事實。

因此，對於房產買賣這類重大的財產事務，原告李**未盡到必要的審慎義務，不能以本案不適用婚姻法司法解釋(一)第十七條第(二)項“夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產作重要處理決定，夫妻雙方應平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人”之規定，主張其為善意第三人。

3、依據物權優先於債權的效力原則，本案不能適用買賣合同司法解釋第三條之規定，而應適用物權法及民通意見的規定。

訴爭房產系林**及陳**夫妻共有財產，林**作為訴爭房產的共有人，其並非對訴爭房產沒有所有權或處分權，而是在處分共有房產時，未徵得共有人同意擅自處分，導致無效。依據物權優先於債權的效力原則，本案不能適用買賣合同司法解釋第三條“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支援。”之規定，而應適用物權法第九十七條“處分共有的不動產，應當經全體共同共有人同意。”之規定以及《最高人民法院關於貫徹執行〈民法通則〉若干問題的意見》第八十九條：“在共同共有關係存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定為無效。”之規定。

二、 在訴爭房產共有人陳**不予配合的情形下，《房地產經紀合同》及補充協議無法繼續履行。

《房地產經紀合同》及補充協議如繼續履行，必須通過相應的交易流程得以實現，主要包括以下幾個步驟：1、擔保公司願意為本案中發生法律糾紛的訴爭房產解押向原告李**提供借款;2、借款人林**在徵得貸款銀行同意的情況下提前還款;3、抵押人林**、陳**持身份證(或陳**的公證委託書)及其他資料到貸款銀行領取《房地產抵押注銷申請表》以及《房屋抵押權登出登記申請書》並由兩人簽字;4、抵押人林**、陳**持身份證(或陳**的公證委託書)及上述表單到房管部門辦理抵押注銷手續;5、林**辦理房產過戶手續時需持有結婚證，並要求陳**同時到場確認。

從上述交易流程可以看出，在陳**明確不同意林**處分房屋並不予配合的情形下，《房地產經紀合同》及補充協議無法繼續履行。

三、 原告李**依據補充協議第五條之約定主張30萬元違約金沒有法律及事實依據。

首先，補充協議第五條約定的違約金適用條件為合同生效後，完全履行前，而本案由於林**無權處分夫妻共有房產，導致其與原告簽訂的房地產經紀合同及補充協議無效，違約金條款也當然無效。

其次，即使房地產經紀合同有效，原告李**主張的違約金也明顯過高，理由如下：

1、原告李**簽訂合同後，僅僅支付過十萬元的定金，剩餘的款項並未實際支付，原告李**的實際損失僅有因十萬元同期存貸款造成的利率損失，實際損失不大，卻主張由於房價上漲帶來的損失為三十萬元，達到實際支出的三倍，明顯不合理。況且房價是否上漲具有偶然性，並不具有必然，原告方對於其主張的三十萬元的房價上漲帶來的損失也沒有提供任何證據予以證明。

2、合同已履行的僅涉及小部分內容，僅定金支付、房屋產權稅費的繳納，而涉及房產評估、按揭手續、解押還款、過戶、抵押登記等主要事項均未履行，原告李**在本案中的合同履行利益損失不大。

3、合同產生糾紛的根本原因並不在於林**不配合履行，而在於訴爭房產共有人陳**知情後不配合，直接導致合同無法繼續履行。代理人認為，合同產生糾紛的主要原因在於簽約時，第三人**公司對林**隱瞞真實資訊、利用林**急於賣房還債的心理，誤導林**在簽約時，刻意不徵詢陳**意見所致，第三人**公司在本案中應承擔主要的過錯責任。此外，原告李**在買賣房產這類重大財產時，未盡到審慎義務，也負有一定過錯。

依據最高法《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)第二十九條之規定及《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條之規定，確定因違約所造成的損失，應當以實際損失為基礎，綜合衡量合同履行程度、當事人的過錯等多項因素予以綜合權衡，本案中，原告方實際損失並不大，且合同內容大多未履行，合同未履行的過錯主要在於第三人**公司。因此，原告方主張林**承擔三十萬的違約金沒有事實依據。

綜上所述，代理人認為，涉案的《房地產經紀合同》及補充協議無效，原告方李**無權據此要求林**繼續並賠償違約金。以上代理意見，僅供合議庭參考。

代理人：福建融成律師事務所 柳浩