怎麼確定房屋租賃合同的管轄

房屋租賃在實踐中很常見。在租賃中，經常出現糾紛。那麼，房屋租賃糾紛要起訴的話怎麼確定房屋租賃合同的管轄？房屋租賃糾紛的管轄是由什麼原則來確定？在實踐中，房屋出租者或者承租人怎麼進行起訴？

房屋租賃合同糾紛管轄

租賃糾紛，雖然是以對不動產的使用收益為目的的，但依其性質而言，仍然屬於債權債務糾紛。雖然，對於不動產糾紛，各國一般都明確為專屬管轄。但是，這些專屬管轄是針對涉及不動產物權性質，還是包括了與不動產有關的所有糾紛在內，在不同法域，尚有不同的理解。我國目前的做法大致是，只要是與不動產相關的糾紛，一般適用專屬管轄的規定，由不動產所在地法院管轄。就房屋租賃糾紛的管轄確定問題，北京市高級人民法院曾於1985年7月24日，向最高人民法院作出請示，請示提出：“最近，本市宣武區法院收到一件房屋承租人請求出租人修繕房屋的起訴，原告肖承志所承租的房屋坐落在宣武區廣外椿樹街2號，被告即出租人袁振海的户籍和工作地均在貴州省都勻市112廠。宣武區法院按一般地域管轄的原則將案件移轉貴州省都勻市法院。

都勻市法院認為：房屋在北京，又將案件退回宣武區法院(宣武區法院已受理並趁被告來京出差之際調解結案)。與此同時，北京市中級人民法院在接待來訪中，也發現有上述類似情況，由於房屋坐落地與被告户籍地不一致，所涉及的兩個區、縣法院之間認識分歧而互相推諉管轄。如苗義訴袁繼信收房一案，被告袁繼信承租原告苗義的房屋兩間，該房坐落在東城區東四五條北巷4一號，而袁的户籍地和居所地均在朝陽區。原告因被告轉讓房屋和欠租向朝陽區法院起訴，請求收房自用。朝陽區法院讓原告向房屋所在地的東城區法院起訴;東城區法院認為被告户籍在朝陽區應由朝陽區法院管轄，讓原告仍找朝陽區法院(後已由中級法院指定朝陽區法院管轄)。”對類似房屋租賃糾紛，應適用《民事訴訟法(試行)》(以下簡稱《民訴法》)所規定的一般地域管轄還是特殊地域管轄，認識不盡一致。大體有兩種意見：

一種意見認為，按照《民訴法》第29條的規定，只有執行特殊地域管轄有困難的，才適用一般地域管轄。涉及房屋租賃關係的訴訟，從兩便原則考慮，應當適用特殊地域管轄。否則，如適用一般地域管轄，對於房屋坐落地與被告所在地不一致的糾紛，不便於受訴法院查明案情和判決後的執行。

第二種意見認為，根據審判實踐中的一貫做法，應適用一般地域管轄。理由是，《民事訴訟法》第23條所稱“因合同糾紛提起的訴訟”，指的是經濟合同，不包括民事合同，因為民事合同範圍較廣，顯然房屋租賃糾紛不能按合同糾紛確定管轄;《民事訴訟法》第30條第(1)項所稱“因不動產提起的訴訟”，指的是不動產產權，房屋租賃糾紛，實質上是合同履行中的爭議，不涉及不動產的產權問題，所以，也不能適用對不動產的專屬管轄規定。凡在租賃關係存續期間發生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛，一般可由房屋所在地法院管轄，個別由被告所在地法院管轄更符合‘兩便’原則的，可由被告户籍地或居所地法院管轄。

最高人民法院在批覆中指出：“凡在租賃關係存續期間發生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛，一般應由房屋所在地法院管轄，個別由被告所在地法院管轄更符合‘兩便’原則的，也可由被告户籍地或居所地法院管轄。這樣並不有悖法律規定，重要的是便於受理的法院查明案情和執行判決，從而正確、及時地審結案件。”最高人民法院的這個批覆，目前仍然屬於有效的法律意見：各個地方在審判操作中也仍然是按照這個批覆的意見處理的。