一、車庫買賣不破租賃的適用條件是什麼?
因為承租人租賃在先,所以在租賃期限內,即使開發商已經出售了該車位,也不能對抗承租人對該車位的使用,也就是常説的“買賣不破租賃”。
1、存在合法有效的車庫租賃合同
要適用該制度,在所有權讓與時,租賃合同應該已經成立並且生效,就是租賃關係須有效的存在,換言之,租賃關係的有效存在的準據時點應確定在所有權讓與時。
2、出租人或租賃物的所有人將車庫的所有權讓與了第三人
車庫的所有權已經讓與給了第三人也是該制度適用的必要條件。如果租賃關係雖然有效存在,但是租賃物的所有權人僅僅與第三人形成了房屋買賣的合意,沒有辦理過户手續,即所有權並未發生變動,在此情況下,則該制度也沒有適用的餘地。
3、所有權發生變動是在租賃期間內
“買賣不破租賃”的本意即包含了承租人在佔有租賃物的期間內,租賃物的所有權發生變動,導致自身對於租賃物的使用效益可能面臨受損的風險。故所有權發生變動是在租賃期間事適用條件之一。
二、哪些情況下車庫不能適用買賣不破租賃?
抵押人將已抵押的財產出租的,抵押權實現後,租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時,如果抵押人未書面告知該財產已抵押的,抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的,抵押權實現造成承租人的損失,由承租人自己承擔。
2、先查封后租賃的房屋,不能適用該原則。
查封包括財產保全過程中的查封和強制執行過程中的查封。由於查封的目的是為了債權人實現債權,房屋被查封后,其所有人或使用權人喪失了對房屋的處分權。因此,其所有人在被查封的房屋上設定的租賃權應當無效。
3、屬於破產財產的房屋,不適用該原則。
而破產程序的特點之一,就是可以使未到期的債權視為已到期,也就是使未到期的租賃合同視為已到期的合同。因此,租賃合同在破產程序中,存在終止履行的可能。由此判斷,如果破產財產變更所有權人,則更不能適用“買賣不破租賃”原則。
綜上所述,現在有不少人是租用車庫使用的,如果之後車庫發生買賣,在租賃合同有效期內,並且車庫已經實際被承租方使用,則應該按照買賣不破租賃的原則處理。即車庫的買方不得要求承租方返還車庫,雙方之間建立新的租賃關係。