哪些因素會影響補償呢？ | 徵地拆遷案件中

   當地政府實施徵收拆遷中對於房屋徵收補償價值的判斷，往往會受到房屋各項條件、徵收過程不同階段、户口、家庭人口數等因素的影響。徵收補償也會受到房屋的區位、用途、建築結構、新舊程度、建築面積及佔地面積、房屋裝飾裝修的影響。對於商業用房和住改商，還存在停產停業損失。

依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》《土地管理法》規定，在房屋徵收過程中，徵收部門會對房屋進行調查。對於未登記的房屋，要履行調查、認定和處理的職責。無證房屋在城市和農村中普遍存在，對於無證房子不能一刀切的不予補償，而要結合房屋建造時間、當地時代環境等因素綜合考量未登記建築是否屬於違法建築，是否應予補償。還有一些祖宅，由於年代久遠，沒有產權證，可以通過調取檔案、由當地居委會或村委會出具證明等方式，證明自己是房屋的合法產權人。

另外，還有對於農村裏的無產權證房屋，是否屬於違建不予補償呢？儘管《城鄉規劃法》施行於2008年，但並不能就此認為2008年以前建造且至今未改擴建的農村房屋就是完全意義上的合法建築，就應當取得與有證房屋同等的補償。畢竟，《土地管理法》施行於1987年，《村鎮建房用地管理條例》則出現於1982年。因此，對於農村宅基地上房屋而言，沒有鄉村建設規劃許可證的情況較為普遍，但集體土地建設用地使用證很多地方都是有的。如果諸證皆無，則要考慮涉案房屋是否為被拆遷農户的唯一居住用房，其實際用途是否擅自改變，其高度、佔地範圍等是否符合鄉村莊規劃，是否曾依法申辦過相應手續等具體情形綜合判定。

另外，房屋價值評估是徵收拆遷中不可缺少的一個環節，既包括對房屋價值本身的評估，也包括對房屋裝飾裝修、停產停業損失的評估。房地產價格評估機構及評估師是否具備相應的資質，是否進行實地入户查勘，是否採取正確的評估方法進行評估，評估機構的選定程序是否合法等都會影響到整個評估環節的合法性。

在徵收集體土地時，計算安置房面積的方式主要有三種，分別是按照被徵收房屋面積計算安置房面積、按照被徵收人的户內人口數計算安置房面積，或者按照被徵收房屋面積和被徵收人户內人數綜合考慮計算安置房面積。

以上是在徵地拆遷中影響補償的關鍵因素，當然，被徵收人在面對徵收時，也要擺正心態，掌握談判技巧。在徵收項目開始時，被徵收人可以多打聽周邊鄰居以及和自己房屋情況類似的被徵收户溝通進展，做到心中有數。在談判中，一定要控制好心態，不卑不亢，既不要過於軟弱，也不要過於態度暴躁。如果徵收方願意談，那麼被徵收人可以心平氣和的同對方協商；徵收方給的補償很低，甚至態度強硬，我們則要在堅決表明自己態度的前提下繼續耐心地去和對方溝通，畢竟補償都是協商談出來的。各位被拆遷人在談判過程中遇到瓶頸或者無從下手談的話要及時諮詢律師，讓律師幫忙製造公平談判的機會。