購房者購買預售房屋時，一般會與開發商就房屋的套內建築面積、公攤面積等事項在《商品房買賣合同》中進行約定，但我們常常遇到這樣的情況，購房者拿到的房產權屬證書上記載的房屋公攤面積與合同約定不符，公攤面積縮水了!我們團隊律師就曾辦理過這樣一起案件。
案例
李先生在千挑萬選之後相中了一套在建商品房，之後不久便與開發商簽訂了《廣州市商品房買賣合同(預售)》，合同中明確約定該商品房的建築面積為230.42㎡，其中，套內建築面積147.17㎡、公攤面積約83.25㎡。經過漫長的等待，李先生終於拿到了該房屋的《房地產權證》，但李先生卻發現《房地產權證》所附測繪圖顯示的房屋面積與合同約定嚴重不符，上面記載的房屋建築面積為214.54㎡，而公攤面積只有67.0316㎡，這就意味着，公攤面積實際縮水了16.22㎡。於是，李先生將開發商訴至法院，要求判決開發商賠償損失。
開發商認為，涉案房屋按照套內建築面積進行計價，雙方在《廣州市商品房買賣合同(預售)》中也有約定套內建築面積的面積差異處理方式，現涉案房屋套內建築面積完全符合雙方約定，公攤面積雖然與合同約定有出入，但基於房屋的計價方式以及雙方對於公攤面積差異並沒有作出約定，故其對於涉案房屋的公攤面積差異無須承擔賠償責任。
我們團隊律師則向法院指出：案件的核心不在於套內建築面積的面積差異處理方式，而在於開發商向李先生交付了建築面積及公攤面積均與合同約定不符的房屋，開發商已經構成違約，應當承擔相應違約責任。雖然《廣州市商品房買賣合同(預售)》約定涉案房屋按照套內建築面積進行計價，但實際上公攤面積部分的價格已經計入套內建築面積銷售單價內，李先生支付的購房款是合同約定的全部建築面積的對價，現開發商對於房屋的公攤面積縮水已經無法採取補救措施，其應根據相關規定按照“總房價÷(套內面積+公攤面積)×縮水面積”的計算方式向李先生賠償差價損失。法院經過審理，最終採納了我們團隊律師的主張。
律師解析
我們團隊律師代理李先生的案件，向法院提出的公攤面積縮水的賠償數額計算方式主要是根據廣東省高級人民法院《全省民事審判工作會議紀要》(粵高法【2012】240號)第8條和最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規定。
廣東省高級人民法院《全省民事審判工作會議紀要》(粵高法【2012】240號)第8條規定：商品房買賣合同約定按套內建築面積計算單價，公共部位和公用房屋分攤建築面積的建設費用計入套內建築面積銷售單價內，不再另行計價，如交付房屋時建築面積少於合同約定的，出賣人應依最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規定承擔違約責任。具體賠償數額可參照如下方式計算:總房價÷(套內面積+分攤面積)×減少面積。
最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規定：出賣人交付使用的房屋套內建築面積或者建築面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：(一)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)，按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持;(二)面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人;房屋實際面積小於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
由此可見，即便是按照房屋套內建築面積計價的商品房，當出現公攤面積縮水時購房者也可以向開發商主張賠償，而賠償數額的計算方式就是：總房價÷(套內面積+公攤面積)×縮水面積。
律師建議
現實當中，我們常常還會遇到一些房產銷售人員會向購房者鼓吹“公攤面積是送的”等等，但殊不知《商品房銷售管理辦法》第十八條已經明確規定“套內建築面積部分為獨立產權，分攤的共有建築面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任”，也就是説，購房者對於公攤面積部分也是有產權的。所以，房屋公攤面積縮水實際上損害了購房者的利益，公攤面積縮水會導致房屋總的建築面積比合同約定的少，這就相當於購房者實際上多支付了購房款。
因此，我們建議購房者：在與開發商訂立《商品房買賣合同》等文件時，對房屋公攤面積實測與預測出現不一致時如何處理進行明確約定，或者單獨簽訂補充協議明確公攤面積縮水的解決方式，防範於未然，更好地維護自身權益。若不幸買房遭遇了公攤面積縮水，購房者也要及時維權，必要時尋求專業人士幫助，最大程度減少損失。
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