和商品房有什麼區別 | 回遷安置房有房產證嗎

一、回遷安置房有房產證嗎

首先需要看開發商是不是走正規程序審批之後取得的土地使用權，其產生的產權可能會有兩種：

(1)沒有經過國家正規手續審批，今後也不可能取得產權證的房產，這類產權就是俗稱的“鄉產權”，屬於違規用地，也是現在正在打擊的一種違規建設行爲，屬於“小產權”，不是正規的國家予以承認的產權;

(2)經過正規的用地審批程序，比如說屬於危舊房改造、綠化隔離帶改造、舊村改造等性質的，今後可以辦理正規產權。這種產權性質叫做“等同於經濟適用房管理”，也就是說，其產權證下發之後將會被註明爲“經濟適用房”產權性質，但是不完全受到經濟適用房制度的制約，取得房產證之後可以作爲二手房買賣，但是需要交納成交價格3%的土地出讓金，補交之後等同於商品房性質。

二、回遷房與商品房的區別

回遷房的概念源於拆遷，這是中國特殊的拆遷政策的產物。拆遷安置過程中，採取貨幣補償的方式，拆遷戶用補償款購買商品房與普通人購買商品房沒有任何區別，都是花錢買房，購房者的身份是相同的。採取的是回遷的方式補償，拆遷房不是商品房，不能當作商品房出售，二者之間存在一些區別：

1、在房價款方面，商品房與拆遷房有區別，商品房可立即上市，且在銀行做抵押進行貸款。而回遷房享受國家政策的優惠，不含土地轉讓金，價格相對低廉且有小產權之說，故不享有商品房的上述權能。拆遷人以回遷房補償被拆遷人的，補償房屋由市政府有關主管部門參照經濟適用住房政策覈定價格，並按照經濟適用住房政策管理。

2、商品房和回遷房買賣雙方的關係不同，商品房的購買基礎是開發商和購房者簽訂的《商品房買賣合同》，房屋的價款在合同中進行約定。而拆遷安置房屋的購買基礎是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補償協議，在協議中進行約定。

另外，拆遷的是商品房，回遷房自然是應當商品房。拆遷的是集體土地上的私房，或者是經濟適用房，回遷房的性質一般不是商品房。購買回拆房一定要查清性質。經濟適用房不得買賣;集體土地上的私房拆遷的回遷房，回遷房的所佔土地性質，一般是劃撥所得，沒有交土地出讓金，正式辦理過戶手續時，需交土地出讓金。

其實回遷房需要區分開發商是否辦理的相關的證明，一般來說如果開發商沒有辦理好相關的手續的話，那麼這樣的回遷房是不會有產權證書的，也就是大家所謂的房產證，但是如果開發商辦理了相關的手續的話，那麼回遷房也是可以有產權證的。