一、民法典房屋转租或转借如何认定
民法典规定,承租人取处出租人同意,将房屋租给或者转借第三人的,就可以认定房屋转租或者转借。《中华人民共和国民法典》第七百一十六条【承租人对租赁物转租】承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;
第三人造成租赁物损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。第七百一十七条【超过承租人剩余租赁期限的转租期间效力】承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,超过部分的约定对出租人不具有法律约束力,但是出租人与承租人另有约定的除外。
二、租转租的房子要和房东签合同吗
在转租合同中,事实上,承租转租的房屋不需要和原房东签订租赁合同,但需要原房东对转租行为的书面认可。
租用转租的房子,只需在转租人的租赁期限内重新制作租赁合同就可以了。
但一切租赁的权利以及义务,只能向转租人主张。
这里的意思是说,要是在搬进租房之后,房子要出现什么问题了,只要不是自己人为造成的,都是找转租人解决,而不能找原房东处理。
当然,转租没有说要跟原房东签合同,但为防止中间过程出现问题,还是需要注意下面几种情况是不能转租的:
1、租赁合同约定不可转租的房子,不能转租。
当初签的合同中怎么说,就怎么做,这一点是无可非议的。
其实,对于这一点主要还是合同没有明确,所以,建议就是在确定承租转租来的房子的时候,尽量让转租人拿出租赁合同,自己就可以根据合同内容判断是否可以承租。
2、承租人拖欠租金的、承租人在承租房屋内擅自搭建的、预租的商品房等三种房屋不得转租。
对于这些情况,实际中其实很难判断,要是没遇上原房东,那么这些情况就只能听承租人自己单方描述,真实性有待验证。
所以,最好的做法就是在承租的时候,对方既然已经表明是转租人,那就可以要求对方给原房东的联系方式,进行确认消息。
3、房屋转租期间,原先的租赁合同发生变更,影响转租合同履行的,转租合同应当随之变更。
这一点主要是在原先的承租人承租后,房子因为被卖掉或是被抵押,这样就导致租赁合同发生实质变更,如果真要承租转租的房,那就按照转租合同随之变更相关情况。
依据《民法典》的规定,承租人租赁房屋后,经出租人的同意,将房屋转租或者转借给第三人的,就可以认定房屋转租或者转借,但未经出租人同意转租的,出租人可以解除租赁合同。
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