土地分割之前不能有抵押权

抵押担保是指债务人或者第三人不转移对某一特定物的占有，而将该财产作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权依照担保法的规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。债务人以自己的房屋、汽车等财产作为自己债权担保的行为就叫做抵押担保，作为担保的一种方式，我国法律对债务人相关的财产能否作为抵押物以及相关的抵押顺序是做了明确规定的。

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土地房产抵押权如何设立

《物权法》第187条规定，以不动产或者不动产权利设立抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

由此可见，土地房产抵押权的设立必须办理抵押登记。即使双方协商一致，书面达成了抵押合同，即使合同合法有效，如果土地房产的抵押权没有登记，那抵押权仍未设立。