關於土地使用權可以質押嗎？

一、關於土地使用權可以質押嗎?

只要明確土地使用權的，就可以依照法律進行質押。質押就是債務人或第三人將其動產或者權利移交債權人佔有，將該動產作爲債權的擔保，當債務人不履行債務時，債權人有權依法就該動產賣得價金優先受償。

所謂抵押擔保，是指債務人或者第三人不轉移對某一特定物的佔有，而將該財產作爲債權的擔保，債務人不履行債務時，債權人有權依照擔保法的規定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。

《物權法》第180條規定：“債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：

㈠建築物和其他土地附着物;

㈡建設用地使用權;

㈢以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權;

㈣生產設備、原材料、半成品、產品;

㈤正在建造的建築物、船舶、航空器;

㈥交通運輸工具;

㈦法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。抵押人可以將前款所列財產一併抵押。”

二、土地使用權怎麼質押?

(一)土地使用權的地價評估和合同的簽訂

土地使用權抵押應當由抵押人和抵押權人簽訂抵押合同。以出讓方式取得的國有土地使用權，由抵押權人進行地價評估或由具有土地估價資格的中介機構評估並經抵押權人認可後，由抵押人和抵押權人簽訂抵押合同。

以劃撥方式取得的國有土地使用權，由抵押人委託具有土地估價資格的中介機構進行地價評估，經土地管理部門確認，並批准抵押，覈定出讓金後，由抵押人和抵押權人簽訂抵押合同。因此，在劃撥土地的估價中，金融機構和房地產估價機構都應對出讓金部分以及由此產生的相關稅費加以重視，房地產估價機構有義務在估價報告中對其加以披露。這就要求房地產估價機構詳細掌握當地有關房地產的各種政策、規章制度，有依據的向相關的報告使用者提供諮詢意見，以實現房地產估價機構的顧問功能。

鄉(鎮)、村企業廠房等建築物抵押涉及農民集體土地使用權的抵押，由抵押人委託具有土地估價資格的中介機構進行地價評估，經土地管理部門的確認，並明確實現抵押權的方式，需要轉爲國有的，同時覈定土地使用權出讓金及相關稅費。然後，由抵押人和抵押權人簽訂抵押合同。以承包方式取得的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的農民集體土地使用權，由抵押人委託具有土地估價資格的中介機構進行地價評估，並經土地管理部門確認後，由抵押人和抵押權人簽訂抵押合同。

抵押出讓土地使用權的，抵押終止期限不得超過土地出讓終止期限。

(二)土地使用權抵押登記申請

土地使用權設立抵押權的，抵押人和抵押權人應在抵押合同簽訂後15日內，持被抵押的土地的使用權證、抵押合同、地價評估及確認報告、抵押人和抵押權人的身份證件共同到土地管理部門申請抵押登記，一方到場申請抵押登記的，必須持有對方的授權委託文件。除提交上述材料外，還應分別情況，提交以下材料：以劃撥土地使用權抵押的，提交土地管理部門確認的抵押宗地的土地使用權出讓金的證明;以房屋及其佔有範圍內的土地使用權抵押的，提交房屋所有權證;抵押鄉(鎮)、村企業廠房等建築物涉及農民集體土地使用權抵押的，提交集體所有者同意抵押的證明;以承包方式取得的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權抵押的，提交該集體土地所有者同意抵押的證明;抵押人和抵押權人委託他人辦理抵押登記的，提交委託書和代理人身份證件;抵押權人爲非金融機構的，其抵押借款行爲依法應當辦理有關批准手續的，應當提交有關批准文件;同一宗地多次抵押時，以收到抵押登記申請先後爲序辦理登記。未按規定提交有關證明文件的土地使用權抵押登記申請，土地管理部門不予受理。

(三)土地使用權抵押登記和變更登記

抵押登記申請經審查，符合規定要求的，准予登記，土地管理部門在抵押土地的土地登記卡上進行註冊登記。同時在抵押人的土地使用證內進行記錄，並向抵押權人核發《土地他項權利證明書》，土地使用權抵押權正式生效。因此，土地使用權抵押權取得的法律證明文件是《土地他項權利證明書》，土地抵押權人以任何形式佔有或控制抵押人的土地使用證，不僅不符合法律規定，而且對其未來實現其抵押權不會產生任何有利的影響。

土地使用權分割抵押的，由土地管理部門確定抵押土地的界線和麪積，即一宗土地分割抵押時的分割劃分權只能屬於土地管理部門。抵押期間，抵押合同發生變更的，抵押當事人應當在抵押合同變更後15日內，持有關文件到土地管理部門辦理變更抵押登記手續。

因處分抵押財產轉移土地使用權的，被處分土地使用權的受讓方、抵押人和抵押權人應在抵押財產處分30日內持有關證明文件到土地管理部門辦理變更土地登記手續。處分抵押財產涉及集體土地所有權轉爲國有土地的，按土地管理的有關規定辦理。抵押合同的解除或終止，抵押權人應出具解除或終止抵押合同的證明文件，與《土地他項權利證明書》一起交抵押人、抵押人自抵押合同終止或解除之日起15日內，持有關證明文件到土地管理部門辦理註銷抵押登記手續。

無論是土地使用權的質押和抵押，都要注意質押的只能是土地的使用權而不是所有權。在國有城鎮土地市場化之後，允許土地使用權的質押和出資入股等這些，新的政策上的變化都是在盤活國有土地的使用，一方面可以利用國土資源爲國家的財政帶來收入，另一方面對土地使用人來說也是非常的靈活方便的。