怎樣理解房產順位抵押

一、怎樣理解房產順位抵押

抵押權順位(順位抵押)，又稱抵押權順序、次序或者位序，指就同一抵押物設定數個抵押權時，各個抵押權人優先受償的先後順序，即同一抵押物上數個抵押權之間的關係。王利明教授在《物權法研究》一書中認爲抵押權順位的意義在於在同一標的物上設定有多重抵押時，各個抵押權人要行使權利，則存在着先後順序之分。順序在先的抵押權人具有優於順序在後的抵押權人受償的權利，此種權利在學說上也稱爲“次序權”。爲抵押權在實現上的排他效力的重要表現。《擔保法》第35條規定：“抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。財產抵押後，該財產的價值大於所擔保債權的餘額部分，可以再次抵押，但不能超出其餘額部分”。從法無禁止即爲許可的民法意義上講，該法條之規定實際是允許了同一物上可以設立多重抵押權，也正是因爲現實中同一物上多重抵押權的現實存在，則必然產生同一物上所設立之多個抵押權先後效力及相互法律關係問題。《民法典》（自2021年1月1日起施行）第四百一十四條  同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得的價款依照下列規定清償：

（一）抵押權已經登記的，按照登記的時間先後確定清償順序；

（二）抵押權已經登記的先於未登記的受償；

（三）抵押權未登記的，按照債權比例清償。

其他可以登記的擔保物權，清償順序參照適用前款規定。

由於不動產抵押採納登記要件主義，所以不動產抵押權順位確定的原則爲：

(1)登記優先原則，即以抵押權登記的先後爲標準，先登記的抵押權優於後登記的抵押權;　　

(2)同時同序原則，即若抵押權爲同時登記，則同時生效，抵押權實現方式爲“按比例清償”。

二、房產順位抵押注意事項

優先受償權是抵押權人對該抵押房屋享有的重要權利之一。在同一房屋上設定多個抵押權時，一旦抵押人無法履行債務致使抵押權人需要實現抵押權，經拍賣、變賣抵押房屋後所得價款，首先由第一順位抵押權人按照已登記的債權數額優先受償，後順位的抵押權人依次受償。這就意味着如果前一順位抵押權人已將抵押物變賣所得價款全部受償完畢後，後一順位抵押權人將無法實現抵押權，遭受經濟損失。所以優先受償的順位則是決定抵押權人能否實現抵押權的關鍵。　　

在拍賣、變賣抵押財產後所得的價款清償的順序：　　

1、抵押權已登記的，按照登記的先後順序清償;順序相同的，按照債權比例清償。　　

2、抵押權已登記的先於未登記的受償。　　

3、抵押權未登記的，按照債權比例清償。根據這一規定，已登記的抵押權優先於未登記的抵押權受償，而在同樣已登記的抵押權中，決定受償順序的是登記時間。登記時間則是登記機構將抵押登記覈准登記並記載於登記簿的時間。

由小編以上的介紹，我們可以瞭解到房產順位抵押就是同一個財產向兩個債權人抵押，由於抵押的時間不同就會有先後的順序，但是這裏面還有很多的內容是值得我們去注意的，小編在這裏爲大家整理出來了一些，更多相關問題您可以諮詢本站太原律師。