群租房民事訴訟啟動執行程式，必須符合法定條件。1998年《最高人民法院關於人民法院執行工作若干問題的規定(試行)》(以下簡稱《執行規定》)第18條對執行案件的受理條件作了規定，其中第1款第4項對作為執行依據的生效法律文書提出了要求，該項規定：“申請執行的法律文書有給付內容，且執行標的和被執行人明確。”但是，司法實踐中仍然存在一些執行依據不夠明確的問題，其中既存在法律文書載明的權利義務主體不明確問題，也存在法律文書中的給付內容不明確的問題。
後一類問題更為突出，主要有兩種情形：一是由於法律文書的製作機關未嚴格依據有關法律規定寫明給付內容，導致法律文書主文存在瑕疵;二是由於有關實體法律規定不明確，導致據此作出的法律文書缺乏具體的給付內容。
第二種情形在實踐中更為常見，最為典型的就是合同繼續履行類法律文書。這類法律文書的主文一般都表述為“合同有效，繼續履行”。之所以如此，主要緣於合同法第107條的規定。依據該條規定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。
這類法律文書雖然符合有關實體法的規定，但由於其給付內容不明確，能否作為執行依據申請執行存在較大爭議。比如實踐中常見的繼續履行合作開發合同的判決，如果判決主文僅籠統表述為“合同有效，繼續履行”，一旦進入群租房民事訴訟執行程式，由於此類合同履行週期長，新生問題多，執行人員將不得不判斷當事人之間具體的義務與責任，補充合同條款，處理實體爭議，顯然不符合審執分離原則。如不允許對該類判決申請執行，又會造成生效法律文書確定的權利無法通過公權力實現的問題，合同法關於“合同繼續履行”這一違約責任制度也難以得到落實。
針對上述問題，《解釋》對執行依據的明確性問題進一步作出了規定。該規定明確了三個問題：一是作為群租房民事訴訟執行依據的生效法律文書中應載明明確的權利義務主體;二是執行依據不僅要有給付內容，而且給付內容應當明確;三是針對實踐中的突出問題，特別強調了繼續履行類法律文書中應當明確繼續履行的內容。對於該條規定，有如下幾個問題值得討論。
第一，確認和形成類法律文書能否執行?
理論上一般認為，確認判決和形成判決沒有給付內容，不能作為執行依據。但在我國執行實踐中，一些法院從解決實際問題出發，也允許對確認和形成類法律文書申請執行。比如，對於確認登記在被告名下的房產為原告所有的判決，根據執行法的一般理論，不具有執行力，不能申請執行，原告可直接持該判決申請變更登記。但由於我國登記制度及實際操作還不完善，一些房屋登記機構不受理當事人的變更申請，而是要求人民法院出具協助執行通知書。因此，在目前情況下，允許此類案件進入執行程式，讓生效法律文書確定的權利人通過執行程式完成權屬變更登記，有一定的合理性。
第二，執行依據不符合明確性要求的如何處理?
依據《執行規定》第18條的規定，如果執行依據不符合明確性要求的，在立案審查階段即應裁定不予受理。但是對於已經進入執行程式的案件，如果發現執行依據內容不明確的如何處理，現行法律和司法解釋沒有明確規定。
從實踐看，一些法院在執行依據不明確的情況下，並不是簡單地駁回執行申請，而是先通過召集雙方當事人協商或者徵求執行依據作出機構的意見等方式確定執行內容，如果確實無法執行的，才裁定駁回執行申請或裁定終結執行程式。這種做法有利於減少當事人訟累，也有利於更為徹底地解決糾紛，值得參考借鑑。
第三，關於合同繼續履行類法律文書內容的明確性問題
本條對合同繼續履行類法律文書提出了“明確具體履行內容”的要求，據此，司法解釋施行之後，無論是人民法院作出此類判決、裁定、調解書，抑或仲裁機構作出此類仲裁裁決，不能再僅僅將主文表述為：“合同有效，繼續履行”，而是需要同時表明需要履行的具體內容。對此，有關法律文書的製作部門應引起足夠重視。
值得注意的是，在本條起草過程中，曾經有觀點提出，對於合同繼續履行類法律文書，應區分法院判決和其他法律文書，對其是否可以作為執行依據作出不同規定。繼續履行合同是合同法規定的法定違約責任承擔方式，法律明確規定了不適宜判決繼續履行合同的情形，所以應理解為法院在作出此類判決之際，都對成本與收益進行了權衡，是法院認為其他違約責任不足於彌補當事人損害情況下的判斷，原則上應當具有執行力，這一點在具體案件中已經被最高人民法院審判委員會所確認。
但諸如調解書等其他法律文書的形成機制與判決顯然存在較大差別。調解書系對於雙方當事人達成的調解協議的確認，法院在審查中通常並不涉及對合同履行成本、其他違約責任是否足以彌補當事人損失等因素的權衡。違約責任的主要形式應為損害賠償，繼續履行作為一種國家以強制力保障的違約責任承擔方式，應該具有嚴格的標準與補充性。賦予確認合同繼續履行的調解書這種效力，並不符合立法目的。司法解釋最終雖然未採納該種意見，但其所提出的有關問題，值得進一步深入討論。
二、關於特定物的執行問題
《最高人民法院關於適用<中華人民共和國民事訴訟法>若干問題的意見》(以下簡稱“92意見”)第284條規定：“執行的標的物為特定物的，應執行原物。原物確已不存在的，可折價賠償。”《執行規定》第57條進一步明確規定：“生效法律文書確定被執行人交付特定標的物的，應當執行原物。原物被隱匿或非法轉移的，人民法院有權責令其交出。原物確已變質、損壞或滅失的，應當裁定折價賠償或按標的物的價值強制執行被執行人的其他財產。”
上述規定確立了執行程式中特定物執行不能時的折價賠償制度。該制度的優點是，在交付特定物執行出現客觀不能時，直接在執行程式中直接轉為賠償執行，有利於提高效率，儘快實現債權。
但這種做法也面臨諸多問題：折價賠償涉及實體法上的判斷，執行程式中直接認定，超出了執行機構應有的職權範圍，違反“審執分離”的原則。不僅如此，執行中直接確定賠償數額，當事人缺乏充分的程式保障，不符合正當程式原則，也容易引發新的糾紛。在交付特定物的執行中，將特定物毀損或滅失後的損害賠償匯入到訴訟，既是審執分離的要求，也是審執銜接的體現。
基於上述考慮，《解釋》第494條將“92意見”第284條修改為：“執行標的物為特定物的，應當執行原物。原物確已毀損或者滅失的，經雙方當事人同意，可以折價賠償。雙方當事人對摺價賠償不能協商一致的，人民法院應當終結執行程式。申請執行人可以另行起訴。”這一規定，既堅持了實體問題通過訴訟解決的基本思路，同時，也允許在當事人協商一致的情況下折價賠償，能夠較好地兼顧“審執分離”原則與快速處理糾紛原則的平衡，避免當事人訟累，節約司法資源。
三、關於對到期債權的執行問題
關於對到期債權的執行，“92意見”第300條規定：“被執行人不能清償債務，但對第三人享有到期債權的，人民法院可依申請執行人的申請，通知該第三人向申請執行人履行債務。該第三人對債務沒有異議但又在通知指定的期限內不履行的，人民法院可以強制執行。《執行規定》第61-69條對到期債權執行制度作了進一步細化。
到期債權執行制度的兩大突出問題
司法實踐中普遍反映，對到期債權執行制度存在兩個突出問題：第一個問題是第三人借異議權逃避債務。根據《執行規定》第63條的規定，第三人在履行通知指定的期間內提出異議的，人民法院不得對第三人強制執行，對提出的異議不進行審查。第三人一經提出異議，履行到期債權通知保全債權的效力即告消滅。實踐中，經常有第三人藉此逃避執行。
第二個問題是第三人對已經生效法律文書確定的債權仍然提出債權不存在的異議。第三人與被執行人之間的債權，如果已經過生效法律文書確認，被執行人顯然不應再對其予以否定。但是由於《執行規定》第63條規定了執行法院不審查第三人異議的原則，導致第三人異議給執行造成困難。
到期債權執行制度的存廢之爭
針對實踐中的問題，最初條文設計是在原條文基礎上增加兩項內容：一是增加對債權執行與債權人代為訴訟之間的銜接，規定“第三人對於其債務提出異議，申請執行人認為第三人異議不能成立的，可以在15日內依照《合同法》第73條的規定提起訴訟，逾期不提起訴訟的，凍結債權的裁定喪失效力。”二是增加規定“第三人所欠被執行人的債務已被生效法律文書所確定的，第三人不得提出債務不存在的異議。”
但是在司法解釋論證過程中，關於對到期債權執行制度的存廢出現了較大爭議。
一種意見認為，“92意見”關於第三人債權執行制度的規定存在法律上障礙，應予刪除。主要理由如下：
第一，合同具有相對性，突破合同的相對性要具有正當的理由;
第二，該條規定是在《合同法》生效之前規定的，1999年生效的《合同法》規定了代位權訴訟制度，用以解決債權人為保全自己的債權而對於次債務人的代位權利，合同代位權的行使，有明確的法定條件，只有符合條件時，才可以行使;
第三，債權人代位權的行使必須通過訴訟的方式進行，而不宜在執行中進行;
第四，在執行程式中直接對到期債權進行執行，無法保護次債務人的其他債權人的合法權益。
第二種意見認為，對第三人債權執行制度應在保留的基礎上予以完善，具體應當完善與代位訴訟制度的銜接、禁止 第三人否定生效法律文書確定債權的存在等內容。主要理由為：
第一，該制度以第三人不提出異議為前提，並未突破合同的相對性;
第二，該制度的確立與完善，恰恰是為了與合同法中代位權制度相配合，共同實現保全債權的目的;
第三，大陸法系國家與地區大都規定了此項制度。
在討論的過程中，上述兩種意見相互影響，最終形成的《解釋》第501條，實際上是兩種意見的折衷，即在第二種意見的基礎上，吸收了第一種意見關於保護利害關係人的內容。
綜上所述，群租房民事訴訟執行程式要依照我國民事訴訟執行程式來執行，群租房民事訴訟執行程式的不同主要表現為主體的不同，所以在其他方面和其他主體的執行程式相類似。因此，群租房民事訴訟從啟動訴訟程式到執行都必須按照民事訴訟來執行。
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