定金合同預期違約

開發商預期違約返雙倍定金

2004年2月20日，袁某與某房地產開發簽訂了一份《購房預訂協議書》，約定購買該開發的一棟30層住宅樓的住房一套，開發商在協議書中承諾，2004年5月底之前與袁某簽訂正式售房合同，2005年12月31日將房屋交付袁某使用。雙方還約定，袁某於籤協議時交付定金5萬元，其餘購房款分期支付。袁某依約於籤協議的當天即2月20日交付了定金5萬元。但開發商並沒有履行其在協議書中承諾的於2004年5月底之前與袁某簽訂正式售房合同的約定，雖經袁某多次催促，但因開發商始終未取得商品房預售許可證明，開發商實際上無法與袁某簽訂正式售房合同。同時，袁某在前往工地瞭解情況時發現，工程僅進行到地下基礎設施，且工地施工標牌註明該工程的竣工日期為2006年8月20日，袁某由此認定，開發商承諾的2005年12月31日交房亦不可能兌現。袁某遂向開發商提出解除合同、雙倍返還定金的要求。開發商不同意，袁某無奈訴至法院。律師解答：律師導購網、廣東南國德賽律師事務所林小冰律師對此分析表示，開發商在應訴時辯稱，依據最高人民《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定為無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定是無效。”其直到法庭審理結束都沒有取得商品房預售許可證明，因此應認定協議無效，只需退還袁某5萬元即可。但我們要看到的是，雙方簽訂的是《購房預訂協議書》而不是商品房買賣合同，最高人民《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條是針對商品房預售合同規定的，並不適用《購房預訂協議書》，協議書應認定為有效，適用最高人民《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理。”開發商未能在2004年5月底以前與袁某簽訂正式售房合同，構成違約，應適用《合同法》第115條“當事人可以按照《擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務後，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。”開發商應雙倍返還定金即10萬元。