二手房與新房買賣有什麼不一樣

      二手房交易不論是貸款政策、所需繳納税費等均與新房交易不盡相同。那麼，二手房與新房買賣的區別有哪些呢?本文將具體介紹二手房買賣的典型特徵。

?  1、二手房標價不等於實際購買價

??一套總價為100萬元的新房，購房者最終買到手需要支付的購房款也就是100萬元，這在簽訂購房合同時就已經寫得清清楚楚。但如果是一套標價同樣為100萬元的二手房，則不然。與新房不同的是，除房價本身外，二手房交易過程中還需繳納各項税費，如果是通過中介完成交易的還涉及有中介費等。據瞭解，目前在二手房市場上，幾乎所有賣家開出的都是“淨價”，房屋交易過程中所需繳納的一切税費甚至是中介費都被賣家轉嫁到買家身上，賣家只收“淨價”不管税費，已成為當前二手房市場的潛規則。以一套標價為100萬元的二手房為例，所有税費和交易費用全部加起來共計十幾萬元。

??因此在選擇購買二手房時，購房者一定要了解清楚房屋交易中所產生的其他費用具體由誰承擔，以免在後期交易過程中吃“啞巴虧”。

??2、二手房貸款額按評估價計算

??據瞭解，雖然二手房貸款與新房貸款的首付比例和貸款利率均完全一樣，但與新房貸款的首付款按照購房時的市場價作為參考不同，二手房則是按照評估價來計算貸款額。在申請二手房貸款時，銀行一般要先對房產進行評估，評估值一般都要低於市值。銀行在放貸時取合同價和評估價兩者之間的低值為基礎，再乘以貸款成數，即為房產的最高貸款額度。據瞭解，房齡在1998年以後的房子，申請二手房貸款時，能夠享受到七成貸款成數。1998年以前的房屋，貸款成數則相對較少，年限不同成數也不盡相同，具體要視房齡而定。通常，二手房評估價大多為市場價值的80%—90%，房屋年限越長，評估價則越低。比如一套標價為78萬元的二手房，如果按照80%的市場價值計算，評估價則為62.4萬元。如果按照貸款首付三成計算，首付款為187200元，加上成交價與評估價的差額15.6萬元(78萬元——62.4萬元)，則通過按揭貸款方式購買這套二手房就需要準備34.32萬元的首付款。

??因此如果準備通過按揭方式購買二手房，則在購房前一定要找銀行有關部門瞭解清楚自己究竟能貸多少款?應準備多少首付?千萬不能在未了解清楚情況前即盲目下定。

??3、貸款額度直接掛鈎房齡

??與新房無房齡限制不同的是，銀行對於二手房房齡有着較為嚴格的限制。換言之，二手房房齡與貸款額度是直接掛鈎的，房齡越老，貸款額度越低。一般房齡較老的二手房，在銀行申請貸款的難度也相對較大。

??因此，貸款購買二手房時，為避免產生不必要的糾紛，在二手房買賣合同中切記對貸款方面的相關事宜進行條款約定，如貸款合同審批不能通過時，違約責任該如何約定等。

??隨着房價的不斷攀升，二手房交易市場吸引了不少購房者，但是二手房買賣畢竟不同於新房交易，以上關於“二手房與新房買賣的區別”、“二手房買賣的典型特徵”相關問題的解答是二手房買賣中的最典型特徵，購房者在買房時一定要認真瞭解二手房買賣的特徵，以免吃虧。因此建議購房者在買房前向專業的房產律師進行諮詢是非常有必要的，以減少後續不必要的糾紛。

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