中方以土地使用權出資有哪些規定？

每個公司在成立之初都擁有初始資本，這些是投資人或合夥人在商議之後作出的決定，股東可以貨幣、實物、資產、勞務等出資，還有一些特殊的無形資產，而土地使用權也可以作價出資。隨着國際貿易合作的深入，以及中國巨大的消費市場催生了中外合資企業。那麼中方以土地使用權出資有哪些規定呢?下面請聽小編詳細介紹。

《公司法》規定股東可以土地使用權作價出資。國有企業所有的土地使用權是其最具有價值的資產，並其在股份制改造和組建公司時最重要的出資標的。在中外合資企業中，中方通常以土地使用權出資，外方以資金出資的方式，設立中外合資企業。由於土地使用權在我國規定的複雜性，因此在以土地使用權出資的公司實務和司法實踐中，需要注意以下事項：

一、出資條件：

1、以土地的使用權出資而不是土地的所有權。眾所周知，在我國只有國家和集體才能作為土地所有權的主體，所有的企業只能享有土地的使用權，因此，出資的標的是使用權。

2、以土地使用權出資必須是國有土地使用權並且屬於有償出讓。依據我國現行法律、法規規定，土地使用權能夠作為財產權進行轉讓的，只能是國有土地使用權。集體土地使用權如果要用於出資標的，必須先通過“招拍掛”的方式變為國有土地。對於通過劃撥取得的國有土地使用權如果作價出資，必須先向國家補交土地出讓金。《公司法》解釋三第八條規定：出資人以劃撥土地使用權出資公司、其他股東或者公司債權人主張認定出資人未履行出資義務的，人民法院應當責令當事人在指定的合理期間內辦理土地變更手續;逾期未辦理的，人民法院應當認定出資人未依法全面履行出資義務。因此，以劃撥土地使用權出資存在被認定未全面履行出資義務的風險。

3、以沒有設定權利負擔的土地使用權出資。土地使用權必須是乾淨的，沒有設定抵押權之類的權利負擔，否則就可能被其他權利人追索而使其財產價值減少甚至完全失去投資價值。這種存在權利瑕疵的土地使用權會使投資者或者股東的出資變的不實，違反公司法的資本確定原則，在內部損害其他投資者的利益，在外部則會損害公司債權人的利益。《公司法》解釋三第八條規定：出資人以設定權利負擔的土地使用權出資，公司、其他股東或者公司債權人主張認定出資人未履行出資義務的，人民法院應當責令當事人在指定的合理期限內解除權利負擔;逾期未解除的，人民法院應當認定出資人未依法全面履行出資義務。因此，出資人以設定抵押權的土地使用權出資，存在被認定未依法全面履行出資義務的風險。

二、履行方式

1、《公司法》解釋三第十條規定第一款：出資人以房屋、土地使用權或者需要辦理權屬登記的知識產權等財產出資，已經交付公司使用但未辦理權屬變更手續，公司、其他股東或者公司債權人主張認定出資人未履行出資義務的，人民法院應當責令當事人在指定的合理期間內辦理權屬變更手續;在前述期間內辦理了權屬變更手續的，人民法院應當認定其已經履行了出資義務;出資人主張自其實際交付財產財產給公司使用時享有相應股東權利的，人民法院應予支持。

第二款：出資人以前款規定的財產出資，已經辦理權屬變更手續但未交付給公司使用，公司或者其他股東主張其向公司交付、並在實際交付之前不享有相應股東權利的，人民法院應予支持。

根據該條規定，交付和辦理產權登記是土地使用權出資行為不可分割的兩個方面，不僅要將土地實際交付給公司使用，而且要將土地使用權過户到公司名下。只有這樣公司才能取得完整的、排他的權利，出資人才算完整的履行了自己的出資義務。

實踐中存在着交付和登記不同一的現象，而且很普遍。出資人將土地過户給公司但不實際交付將對企業的財產權利造成損害，法律上企業對土地享有使用權但事實上卻無法使用，或者是雖然交付但不過户，導致企業對土地的權利狀態不完整有可能被追索;

三、税費成本

企業以房地產進行投資的，在計算投資人納税額的問題上，根據不同税種處理也不同：

1、營業税 《財政部國家税務總局關於股權轉讓有關營業税問題的通知》規定：

（1）、以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不徵收營業税;

（2）、對股權轉讓不徵收營業税;

2、土地增值税 《財政部國家税務總局關於土地增值税若干問題的通知》第五條規定：

對於以土地(房地產)作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的均不適用免徵土地增值税的規定。也就是説對於2006年3月2日以後發生的，以土地投資、聯營的，如果被投資人和以土地投資的投資人都應當繳納土地增值税;如果被投資單位是非從事房地產開發或者被投資者將該土地並非用於房地產開發的，仍然暫免徵收土地增值税。

3、企業所得税《中華人民共和國企業所得税法實施條例》第二十五條規定：

企業發生非貨幣性資產交換以及將貨物、財產、勞務用於捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉讓財產或者提供勞務，但國務院財政、税務主管部門另有規定的除外。

土地使用權出資屬於非貨幣性資產交換，因此，以非貨幣性資產出資超過賬面價值的部分應根據以上規定繳納企業所得税。

4、印花税 以房地產投資實際上是將房地產轉讓並且進行投資的行為。《公司法》規定以房屋所有權、土地使用權出資的，應當辦理權屬轉移手續，由被投資公司享有所有權。根據印花税規定，財產所有權的轉移應當按“產權轉移書據”税目徵收印花税，其計税價格應當按評估機構評估價為依據。

綜上所述，中外合資企業中，通常中方以土地使用權出資，並且對出資條件有嚴格的限制和規定，在履行方式上也進行了嚴謹的程序規範。同時由於我國對土地的重視，在税收方面對土地使用權轉讓也有一定的強制性規定。中外合資企業依託雙方的優勢劣勢，也在努力建立合作共贏的企業。如果還有相關疑問，可以諮詢本站網站的在線律師。