“小產權”，很可能就是“沒產權”，老百姓記住這點，足以了……
小產權房，是一個很難説清的非法律問題，更接近於一種社會現實狀況。
因為你翻遍法條，也無法發現對於小產權房這一概念的準確界定，應該説這是老百姓約定俗成、口口相傳的一種叫法。
那麼，從法律原則上出發，小產權房究竟是一個什麼性質，又將在可能面臨的土地徵收、房屋拆遷中面臨一個什麼樣的結局呢?本文，在明律師嘗試為大家初步解析這一問題……
所謂“小產權房”，是相對於產權狀態明晰的普通房屋而言的，即在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其“產權證”不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村委會頒發，亦稱“鄉產權房”。
這個概念是筆者直接網查出來的，因為它沒有一個法律上的準確概念，所以大家只能是湊合着理解。
事實上，小產權房的核心問題在於，其系在農村集體土地(耕地或宅基地)上建設，又出售給了非本集體經濟組織成員甚至是城市居民。
“無證”是這種房屋的現象，其本質是違法用地。
《土地管理法》第43條規定，任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地;但是，興辦鄉鎮企業和村民建設住宅經依法批准使用本集體經濟組織農民集體所有的土地的，或者鄉(鎮)村公共設施和公益事業建設經依法批准使用農民集體所有的土地的除外。
據此，到處賣的小產權房顯然不符合上述法律的規定。
《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》(十)規定，禁止農村集體經濟組織非法出讓、出租集體土地用於非農業建設……加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。
手持小產權證的城鎮居民，自然寄希望於自己的“小產權房”能夠在有朝一日土地制度改革時“轉正”成為“大產權房”，通過某種程序實現登記確權，進而補領產權證，在面臨徵收時獲得獲取補償的權利。
然而就現階段的政策性文件來看，這個“口子”始終都沒能被打開哪怕一小道縫隙。
《國土資源部關於加強農村宅基地管理的意見》(十三)明文規定，嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證。
據此，小產權房的“無證”狀態仍在繼續延續。
《國土資源部關於進一步加快宅基地使用權登記發證工作的通知》也規定，嚴格執行城鎮居民不能在農村購買和違法建造住宅的規定。
對城鎮居民在農村購買和違法建造住宅申請宅基地使用權登記的，不予受理。
而一旦小產權房面臨土地徵收，由於購買其居住、使用的城鎮居民只享有房屋的使用權，而不享有土地的任何權利及房屋的所有權，那麼其補償權益從法律上講是難以得到保障，也是難尋法律依據的。
對此，北京在明律師事務所的青年律師陳麗芳指出，實踐中小產權房的形成原因是多種多樣的，對於其購買、使用者而言一般也是能夠獲取一定的補償的，這需要依據個案具體確定。
有些小產權房是由於複雜的歷史原因形成的，不宜被簡單粗暴地認定為違法用地、違法建築。
但實踐中最常見的，或者説通常所謂的“小產權房”，還是前文所述這種以違法用地為前提所建起來的用於出售的住宅。
對於這種複雜的法律情況，還是要依靠專業律師的幫助來加以辨識、確定，以明晰房屋在面臨徵收時的具體狀況。
但無論如何，小產權房的徵收補償數額是不可能與“大產權房”等量齊觀的，這有些類似於無證房與有證房的區別。
但鑑於購房合同都可能因違法而被確認為無效，購買者的權益保障無疑將會是舉步維艱的。
最後一個需要強調的問題是，實踐中一些地方將小產權房作為拆遷安置房提供給被拆遷人，這一做法是違法的，是嚴重侵害被拆遷人合法權益的。
面臨此情況時，被拆遷人至少要懂得拒絕接受小產權房的安置，而選擇較為穩妥、安全的貨幣補償。
至於小產權房的未來會怎麼樣，究竟如何實現一些學者、專家口中的“轉正一批，拆除一批”，我們只能是拭目以待。
至少，在今天，相當一部分小產權，就是沒產權。
那麼這樣的房子，擱你你還會選擇購買麼?
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