買賣房未籤合同算違約嗎

一、買賣房未籤合同算違約嗎

買賣方未籤合同不算違約，違約行爲是要在合同生效之後才能夠成立。

《民法典》第五百七十七條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任”。沒有簽訂書面合同，不代表合同不存在，口頭約定也視爲合同，只要有違約的事實存在，就需要支付違約金。

合同違約的構成要件有以下幾點：

1、要有不履行或者不完全履行合同義務的行爲

違約責任只有在存在違約事實的情況下才有可能產生，當事人不履行或者不完全履行合同義務，是違約責任的客觀要件。

2、當事人的違約行爲造成了損害事實

損害事實是指當事人違約給對方造成了財產上的損害和其他不利的後果。從權利角度考慮，只要有違約行爲，合同債權人的權利就無法實現或不能全部實現，其損失即已發生。在違約人支付違約金的情況下，不必考慮對方當事人是否真的受到損害及損害的大小;而在需要支付賠償金的情況下，則必須考慮當事人所受到的實際損害。

3、違約行爲和損害結果之間存在着因果關係

違約當事人承擔的賠償責任，只限於因其違約而給對方造成的損失。對合同對方當事人的其他損失，違約人自然沒有賠償的義務。違約行爲造成的損害包括直接損害和間接損害，對這兩種損害違約人都應賠償。

在法律規定的情況下，需要違約方有過錯才承擔違約責任。例如，《民法典》第八百二十四條規定，在運輸過程中旅客自帶物品毀損、滅失，承運人有過錯的，應當承擔損害賠償責任。第八百三十二條規定，承運人對運輸過程中貨物的毀損、滅失承擔損害賠償責任，但承運人證明貨物的毀損、滅失是因不可抗力、貨物本身的自然性質或者合理損耗以及託運人、收貨人的過錯造成的，不承擔損害賠償責任。

二、違約解除合同權利有哪些

對於違約方，能否主張解除合同，一般持以下三種意見。

第一種意見認爲，合同解除分爲約定解除和法定解除，《民法典》第563條規定了法定解除的五種情形，但是，該五種情形是賦予守約方的合同解除權，違約方無權行使法定解除權。

故違約方無權主張解除合同，在守約方要求繼續履行合同的情形下，法院應判決違約方強制履行合同。

第二種意見認爲，作爲違約方，雖然不能依據行使法定解除權，但是在合同無法繼續履行或強制履行成本過高的情形下，強制履行顯然是非理性的選擇。依據《民法典》第580條的規定，違約方可以以承擔違約責任的代價換取對合同義務履行的免除。在合同履行存在該條規定的情形時，違約方主張解除合同應予支援。

第三種意見認爲，《民法典》第580條的規定是違約方在守約方要求履行合同時的抗辯權，違約方不能據此主動提出解除合同。

根據我國《民法典》的規定，違約方一般是沒有解除合同的權利的，但是在有些情況下，如果繼續履行合同，違約方將面臨更大的損失，而守約方拒不行使解除權。那麼法院應當根據違約方的請求判決解除合同。同時，守約方有權要求違約方賠償損失。而筆者也認同第二種意見。

一般來說，違約方是沒有權利提出解除合同的，只有守約方纔有權利選擇繼續履行合同還是解除合同。合同作爲雙方當事人意思表示高度一致且願意受此意思表示約束的一種承諾，應當得到遵守和履行。但是，如果整個合同繼續履行下去，不僅守約方到不得利益，而且違約方公司也將遭受巨大損失，必然會出現“雙輸”的局面。按照現行法律，違約方沒有解除權，其解除合同的訴請不應得到支援，而且法律也沒有情勢變更的規定。在我國現行法律並沒有關於違約方不得解除合同的明確規定的情形下，違約方主張解除合同的權利不應完全予以排斥。判決雙方合同解除，違約方賠償了守約方較高金額的損失，形成了雙贏的結果。

違約方的合同解除權，在我國現有的法律框架內能夠找到明確依據。《民法典》第580條規定，在當事人一方不履行非金錢義務或者履行非金錢義務不符合約定時，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

法律上或事實上不能履行;債務的標的不適於強制履行或履行費用過高;債權人在合理期限內未要求履行。因此，在出現上述情形時，違約方得以主張免除合同義務的履行。在守約方因對方違約而無法履行合同時，如果守約方不訴至法院，則爭議的合同履行將遙遙無期，雙方的法律關係也將處於長期的不確定狀態。因此，在合同出現《民法典》第580條的情形時，違約方提出解除合同應予支援。但違約方必需承擔違約的法律後果。

相對公平的做法應該是支援違約方解除合同的請求，同時也允許守約方另行起訴主張自己的損失。這樣能夠使雙方的利益大致平衡，體現法律的公平精神。

違約方以承擔違約責任及賠償損失爲代價“購得”了一個解除權，但是這樣的例外情況也僅限於此，民法的誠實信用原則不允許當事人因違約而獲得利益，違約方無解除權應該還是基本原則。

如果一方具有違約行爲的話，那麼另一方是有權解除合同的。當然在一方有違約行爲以後。另一方可以要求當事人承擔相關的違約責任，但是不進行解除合同，違約以後也可以繼續履約，並且進行一些補救措施。