問題一：評估機構，你有權選擇
要想有一個滿意的評估報告，首先要選擇一個合適的評估機構。評估機構的評估水平、評估方法的選用等對最終的評估結果有很大的影響。《國有土地上房屋徵收與補償條例》針對日益尖銳的拆遷矛盾，在第20條做出規定：房地產價格評估機構由被徵收人協商選定；協商不成的，透過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
即在房屋拆遷過程中，法律規定是由被拆遷人決定選用哪家評估公司，而不是直接由徵收方決定。被徵收人在確定評估機構的過程中具有主導權，因此現實中如果有政府單方面選定評估機構的做法肯定是不合法的。這一規定對被徵收人維護自己的合法權益、拿到一個公平合理的補償是十分有利的，大家一定要用法律的武器積極維護自己的權利，而不要在稀裏糊塗中輕易放棄權利。
問題二：評估人員必須見到、入戶
《國有土地上房屋徵收評估辦法》第12條規定：房地產價格評估機構應當安排註冊房地產估價師對被徵收房屋進行實地查勘，調查被徵收房屋狀況，拍攝反映被徵收房屋內外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，並妥善保管。
所以實踐中如果評估人員門都沒進，你連人也沒看到，就見到了房屋徵收部門送交的評估報告，這一定是違法的。大家還要注意確認來查勘、調查的人員是否具有相應的資質，因爲不是什麼人都有這個權利，必須具有註冊房地產估價師資格的人才行。且在整個評估過程中，人、評估機構要吻合，不得出現半道隨意換人、換機構的情形。如果發現了，被徵收人都有權動用救濟途徑對評估結果提出異議。
問題三：評估報告作出的程序要合法
根據《國有土地上房屋徵收評估辦法》的規定，提醒大家注意兩個程序問題：
其一，整體評估報告和分戶評估報告應當由負責房屋評估項目的兩名以上註冊房地產估價師簽字，並加蓋房地產價格評估機構公章。不得以印章代替簽字。大家注意你收到的評估報告一定要符合這個規定，尤其是簽字不能涉嫌僞造，否則這份評估報告就不是合法有效的。
其二，房屋徵收部門在接到評估機構提供的分戶評估報告後，應當向被徵收人轉交分戶評估報告，即評估報告必須向被徵收人合法送達。
問題四：評估方法要合理
房屋評估方法也是決定評估結果的一項重要因素，對此大家也要引起足夠重視。《國有土地上房屋徵收評估辦法》第13條規定：註冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析後，選用其中一種或者多種方法對被徵收房屋價值進行評估。
被徵收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被徵收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估……
廣大被徵收人需謹記，當前的徵地拆遷領域裏，市場比較法是必須優先選用的評估方法，收益還原法和成本法也有適用的空間，但我們發現實踐中有的地方長期熱衷於基準地價修正法或成本重置法，這可能就存在不合法的問題。方法不對，出來的結果自然對不了，那麼被徵收人就可以考慮動用異議的權利了。
問題五：評估時點很重要
一個具體的拆遷項目，從立項到批准到最終決定徵收，往往都要經歷很長時間。因此，評估時間點的確定就會對評估結果造成很大影響。尤其是對北上廣這樣房價波動很大的城市來說，我們經常看到，上個月剛賣掉房子，下個月就漲了十幾萬。對於評估時間，《國有土地上房屋徵收評估辦法》第10條規定：被徵收房屋價值評估時點爲房屋徵收決定公告之日。由此可見有些徵收方在房屋徵收決定公告之前就進行評估，很長時間之後才正式公告徵收決定，這種做法對被徵收人可能是很不利的，既不合規也不合理，所以大家對房屋評估的時點一定要引起足夠的重視，否則很可能糊里糊塗的吃了大虧。
問題六：對評估報告有異議？至少3種救濟方式！
房屋評估報告是房屋評估中的關鍵所在，也是很容易發生糾紛的一個環節，那麼當被徵收人對房屋評估報告的結論不服時，應該怎樣救濟呢？
其一，對評估結果申請複覈
根據《國有土地上房屋徵收評估辦法》的規定，被徵收人或者房屋徵收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請複覈評估。申請時應當向原房地產價格評估機構提出書面複覈評估申請，並指出評估報告存在的問題。故此，平時積累一些這方面的知識是有必要的，至少在提出異議時大家能知道要提些什麼。
其二，申請專家委員會鑑定
根據《國有土地上房屋徵收評估辦法》第22條的規定，如果被徵收人對原房地產價格評估機構的複覈結果還有異議的，應當自收到複覈結果之日起10日內，向被徵收房屋所在地評估專家委員會申請鑑定。專家委員會是由房地產估價師以及價格、房地產、土地、城市規劃、法律等方面的專家組成的，具有比評估機構更高的專業性和權威性，通常能夠獨立、客觀的進行鑑定，被徵收人也可以考慮透過這種方式進行維權。
其三，訴徵收補償決定
這是對評估報告有異議的救濟渠道，也是一種可行性較高的辦法。根據《國有土地上房屋徵收評估辦法》第22條之規定，被徵收人對補償仍有異議的，按照《條例》第26條規定處理，也就是複議或者訴訟徵收補償決定。而在庭審中，法院也會依職權對涉案評估報告的合法性進行調查。在訴訟或者複議的過程中，專業律師將會對徵收程序的每一個環節，每一個程序，每一個主體進行嚴格的審查和檢驗。大量的案例證明，很多違法行爲都是在這個階段被發現並得到法院的確認。出於維權力度和阻滯拆遷的考慮，一般建議被徵收人要堅決對補償決定提起行政訴訟，切不可隨意放棄這一環節。
昌運律師最後想指出的是，拆遷評估是個專業性很強的技術性工作，很多被徵收人以前對此沒有多少經驗和知識。我們所做的，其實就是希望透過我們的總結歸納爲大家在拆遷評估中提供一些助力。徵收評估最終不但會影響自己的補償效果，還會成爲徵收維權的基礎，請大家一定不要忽視和浪費任何一個法律賦予的權利，昌運律師也會在這個過程中隨時爲您提供最有效的法律諮詢和支援，希望大家都能得到一個滿意的補償結果。
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