原告:政和XXXX公司，住所地政和XX。
法定代表人:魏XX，总经理。
委托诉讼代理人:宋祖伟，福建XX务所执业律师。
被告:福建XX公司，住所地政和XX。
法定代表人:杨XX，执行董事。
被告:政和XXXX厂，住所地政和XX。
法定代表人:杨XX，执行董事。
二被告共同委托诉讼代理人:陈XX，系该上述二公司职员。
被告:朱XX，男，1970年11月8日出生，汉族，经商，住政和XX。
被告:孙XX，女，1971年3月28日出生，汉族，经商，住政和XX。
二被告共同委托诉讼代理人:颜XX，福建XX执业律师。
二被告共同委托诉讼代理人:邓XX，福建XX实习律师。
原告政和XXXX公司（以下简称政和XXXX公司）与被告福建XX公司（以下简称茂旺XX）、政和XXXX厂（以下简称XX厂）、朱XX、孙XX企业借贷纠纷一案，本院于2017年5月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。
原告政和XXXX公司的委托诉讼代理人宋祖伟，被告茂旺XX、XX厂的共同委托诉讼代理人陈XX，被告朱XX、孙XX的共同委托诉讼代理人颜XX、邓XX到庭参加诉讼。
本案现已审理终结。
政和XXXX公司向本院提出诉讼请求:1.判令茂旺XX偿还借款387万元并按约定利率支付利息至借款全部偿还之日止（从2015年6月4日起按月利率20.01‰计算并支付利息至全部款项支付之日止；自2015年5月5日起至2017年3月31日止应付利息为XXX元）；2.判令政和XXXX公司对XX厂已办理抵押登记的土地使用权证号为政国用（××）字第××号国有土地使用权、政房权证字第2××1号房产所有权享有优先受偿权；3.判令政和XXXX公司对朱XX、孙XX原用于抵押的政房权证字第2××15房产、政国用（2011）第0520号土地使用权享有优先受偿权；4.本案诉讼费由茂旺XX、XX厂、朱XX、孙XX承担。
事实与理由:2014年5月5日，茂旺XX向中国XX（以下简称XXX）借款430万元并由政和XXXX厂所有的政国用（××）字第××号国有土地使用权、政房权证字第2××1号房产所有权及朱XX、孙XX所有的政房权证字第2××15房产、政国用（××）第××号土地使用权提供抵押担保，借款期限为1年。
2015年5月4日，政和XXXX公司与茂旺XX签订了《中小企业发展基金临时转贷协议》，合同约定茂旺XX向政和XXXX公司借款387万元用于偿还其向XXX所借即将到期的430万元贷款以获得新一轮的贷款，约定转贷资金暂定自2015年5月6日起至2015年5月16日止，使用费的计算办法:使用10天以内，按实际使用天数收取日万分之三点三三的使用费；使用超过10天不足30天的，按实际使用天数收取日万分之五的使用费；使用超过30天的，按实际使用天数收取日万分之六点七的使用费。
若逾期30天无法归还的，乙方无条件同意抵押给银行的资产归甲方处置，优先用于偿还转贷资金及相关费用。
2015年5月5日，政和XXXX公司按约定将387万元转到茂旺XX指定的收款帐户，茂旺XX将该款项偿还了XXX的到期贷款，但在办理新一轮贷款时，原贷款抵押人即朱XX、孙XX拒绝用自有的政房权证字20××15房产、政国用〔××〕第××号土地使用权再次为茂旺XX新一轮贷款提供抵押担保，致使茂旺XX无法取得新的贷款用于偿还政和XXXX公司的款项。
2015年12月7日，XX厂将其所有的房产所有权办理抵押登记，为茂旺XX向原告所借款项提供抵押担保。
茂旺XX辩称，对政和XXXX公司的诉讼请求及事实没有异议。
XX厂辩称，是事实，确实办理抵押登记给政和XXXX公司。
朱XX、孙XX辩称，1.答辩人不曾与政和XXXX公司签订合同，既不是借款人，也不是担保人，非本案适格被告。
政和XXXX公司与茂旺XX之间的债权债务与答辩人无关，政和XXXX公司无权对答辩人的房产及土地使用权主张优先受偿权。
政和XXXX公司起诉要求享有的优先受偿权抵押物是2014年5月5日答辩人为茂旺XX向XX银行的借款提供的抵押担保物，抵押权人系XX银行，非政和XXXX公司。
上述借款到期后，茂旺XX已按约归还了借款，其与XX银行之间的债务已经消灭，答辩人的担保责任也因此而解除，无需承担责任。
2.本案政和XXXX公司非金融企业，不具有金融贷款资质，根据最高院审理民间借贷司法解释第11条规定，本案政和XXXX公司与茂旺XX签订的协议目的不是为了企业的生产经营而是转贷协议，因此，该协议无效。
3.假设合同有效，本案债务系茂旺XX新增债务，其无法取得新的贷款以用于偿还政和XXXX公司欠款，与答辩人无关。
双方在合同中所作的“在茂旺XX无法归还借款时，茂旺XX无条件同意抵押在银行的资产归原告方处置”的约定，不能视为答辩人同意继续以自己所有的财产为茂旺XX对政和XXXX公司所负的债务提供抵押担保的意思表示。
担保法明确规定，担保活动应当遵行平等、自愿、公平、诚实信用的原则。
可见，愿不愿意对外设定抵押担保是答辩人的权利，他人无权干涉，更无权决定。
上述约定加重了答辩人的负担，严重损害答辩人的合法权益。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。
政和XXXX公司提交如下证据:
证据1.《中小企业发展基金临时转贷协议》、业务回单各一份。
以证明:协议约定茂旺XX向政和XXXX公司借款金额、期限、利息的计算方式、违约责任等，政和XXXX公司已按约定将387万元转给茂旺XX。
茂旺XX、XX厂对该份证据没有异议。
朱XX、孙XX质证认为，对该组证据三性均有异议，协议是政和XXXX公司与茂旺XX共同签订，朱XX、孙XX非合同当事人，对借款不知情，真实性无法确认；政和XXXX公司非金融企业，不具有金融贷款资质，合同的合法性存疑，即使借款真实与朱XX、孙XX也无关。
对该份证据的真实性本院予以认定。
证据2.房地产抵押物清单、政他项（××）第××号他项权利证书、房他证政字第××号各一份。
以证明:XX厂将其所有的政国用（2004）字第0229号国有土地使用权、政房权证字第2××1号房产为茂旺XX向政和XXXX公司所借款项提供抵押担保并办理抵押登记。
茂旺XX、XX厂对该份证据没有异议。
朱XX、孙XX质证认为，对真实性没有异议，但对关联性、合法性均有异议，XX厂以自有房产及土地权设定抵押，抵押权人是南平市XX银行，而不是政和XXXX公司；而政和XXXX公司对茂旺XX享有的债权与XX厂无关，不能证明政和XXXX公司所要证明的事项。
经审查，XX厂同意为本案借款提供抵押担保，且已于2015年12月7日、8日办理抵押登记，抵押权人为政和XXXX公司，对该组证据的真实性及所要证明的内容本院予以认定。
证据3.《小企业流动资金借款合同》、《小企业最高额抵押合同》、政房权证××房屋所有权证、政国用（××）第××国有土地使用权证各一份。
以证明:朱XX、孙XX将其所有的政房权证字第2××15房产、政国用（××）第××号土地使用权及XX厂将其所有的政国用（××）字第××号国有土地使用权、政房权证字第2××1号房产所有权为茂旺XX向XX银行所借款项提供担保并办理抵押登记。
茂旺XX、XX厂质证认为，与邮储的借贷关系已经结束。
朱XX、孙XX质证认为，与前一份证据的质证意见一致。
补充一点，朱XX、孙XX对茂旺XX向XX银行的借款提供的担保，茂旺XX所借的款项已经还清，朱XX、孙XX的担保责任已经解除，政和XXXX公司起诉对朱XX、孙XX抵押物享有优先受偿权没有依据。
因该组证据与本案没有关联性，本院对该组证据不予认定。
茂旺XX、XX厂、朱XX、孙XX未提交证据。
XX公司与茂旺XX、XX厂均认可借款利率按照《中小企业发展基金临时转贷协议》约定的支付利息，对此本院予以认定。
经庭审认证，对本案主要事实做如下认定:2015年5月5日，政和XXXX公司（甲方）与茂旺XX（乙方）签订了《中小企业发展基金临时转贷协议》，合同约定茂旺XX向政和XXXX公司借款人民币387万元用于偿还其向XXX所借即将到期的387万元贷款以获得新一轮的贷款，约定转贷资金期限暂定自2015年5月6日至2015年5月16日（期限为10天，具体日期以实际到帐日开始计算），预收基金有偿使用费2万元，使用费计算办法:使用10天以内，按实际使用天数收取日万分之三点三三的使用费（不足3天的按3天计算）；使用超过10天不足30天的，按实际使用天数收取日万分之五的使用费；使用超过30天的，按实际使用天数收取日万分之六点七的使用费。
乙方未能在规定的时间取得城关信用社或城关信用社对乙方停贷等原因，造成甲方转贷资金逾期的，甲方有权从逾期之日起加倍向乙方收取逾期资金占用费，并依法向乙方追偿该转贷资金及相关费用，若逾期30天无法归还的，乙方无条件同意抵押在银行的资产产权归甲方处置，优先用于偿还转贷资金及相关费用。
2015年12月7日、8日，XX厂以其所有的位于政和XX石屯镇工农村龙冈工业园区[房产证号:政房权×××号，土地使用权证号:政国用（××）第××号]房地产提供抵押担保[他项权利证书号:房他证政字第××号、政他项（2015）第237号]。
2015年5月5日政和XXXX公司转款387万元至茂旺XX账户。
2015年5月5日茂旺XX支付资金使用费2万元。
至今，茂旺XX尚欠政和XXXX公司借款385万元及相应利息未还。
本院认为，政和XXXX公司与茂旺XX签订的《转贷协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。
政和XXXX公司与茂旺XX约定借款387万元，但政和XXXX公司在交付借款时，预收取2万元资金使用费，依据相关规定，应按实际出借385万元认定借款本金。
双方约定的资金使用费即为借款利息，政和XXXX公司要求茂旺XX支付的从2015年5月5日起至2015年6月3日利息未超过法律规定，本院予以支持，对从2015年6月4日起的利息经核算虽未超出双方约定，但超出了《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条关于民间借贷利率的规定，本院对从2015年6月4日起的利息超出月利率20‰部分不予支持。
XX厂以其所有的位于政和XX石屯镇工农村龙冈工业园区为《转贷协议》项下的借款本息提供抵押担保，并办理抵押登记，抵押权自登记时设立，茂旺XX不履行到期债务，政和XXXX公司要求对讼争抵押物的拍卖、变卖价款享有优先受偿权有合同和法律依据，本院予以支持。
XX厂在承担保证责任后，有权向债务人茂旺XX追偿。
政和XXXX公司要求依据《转贷协议》约定对朱XX、孙XX所有的房产享有优先受偿权，因政和XXXX公司提供的证据不足以证明朱XX、孙XX同意将其房产抵押给政和XXXX公司且已办理抵押登记，故对政和XXXX公司要求对朱XX、孙XX所有的房产享有优先受偿权的主张，没有依据，本院不予支持。
朱XX、孙XX提出政和XXXX公司非金融企业，不具有金融贷款资质，《转贷协议》不是为了企业的生产经营的抗辩意见，因本案借款系茂旺XX为生产经营需要所进行的临时性借款，且无证据证明政和XXXX公司系以资金融通为常业、以放贷收益作为主要利润来源的企业，故涉案资金拆借行为并不属于违反国家金融管制强制性规定的情形，《转贷协议》应属于有效合同，朱XX、孙XX的抗辩意见，依法不能成立，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第二百条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，判决如下:
一、福建XX公司应在本判决生效之日起三十日内偿还给政和XXXX公司借款385万元及利息（利息从2015年5月5日起至2015年6月3日按协议约定利率计算，2015年6月4日起按月利率20‰计算至借款还清之日止）；
二、如福建XX公司不能按上述第一项履行还款义务，则以政和XXXX厂所有的位于政和XX石屯镇工农村龙冈工业园区[房屋所有权证号:政房权证字第××××号，土地使用权证号:政国用（2004）第0229号]房地产折价或者以拍卖、变卖的价款由政和XXXX公司优先受偿；
三、驳回政和XXXX公司的其他诉讼请求。
如未按本判决确定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费51504元，由政和XXXX公司负担504元，福建XX公司负担51000元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。
审判长王洪江
人民陪审员张荣清
人民陪审员刘小卫
二〇一七年十月二十五日
法官助理邹XX
书记员李XX
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百条借款的利息不得预先在本金中扣除。
利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押:
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
……
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。
抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国担保法》
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。
申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
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