合同无效的情形有哪些？ | 农村宅基地买卖中

农村宅基地“一户一宅”、“限制流转和抵押”的相关规定。在遇到农村宅基地的买卖时时，应该注意相关合同的内容约定，避免出现合同无效的情形，避免不必要的麻烦。

农村宅基地买卖合同无效的情形

1、房地产分离出卖，合同无效。

由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。

2、产权主体有问题，合同无效。

出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效 。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为一般认定无效。

3、侵犯优先购买权，合同无效。

房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

4、非法转让，合同无效。

主要包括转让(含买卖)下列房地产：

(1)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

(2)依法收回土地使用权的;

(3)权属有争议的;

(4)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

农村宅基地是仅限本集体经济组织内部符合规定的成员，按照法律法规规定标准享受使用，用于建造自己居住屋屋的农村土地。但现在很多城镇居民现在喜欢购买农村房屋，那农村宅基地能否转让与他人呢，哪些农村宅基地买卖合同是无效的情形，当城镇居民购买农村房屋时最好先咨询专业律师的意见，谨防签订无效的购买合同而利益受损。

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