廠房拆遷評估要注意些什麼？

一、廠房拆遷評估要注意些什麼？

(一)拆遷準備階段：

⑴ 因工廠的客戶得知該企業拆遷的消息，從而對其交貨能力缺乏信心，因此定單會逐步減少轉移;

⑵拆遷企業不能在原地上新產品和擴大生產規模，喪失了發展的贏利機會;

⑶由於工廠將要拆遷，對原材料的定貨將逐步減少，這勢必在與原材料供應商的價格談判中處於不利地位;

⑷由於工廠將要拆遷，企業管理層必然爲此投入精力，因此影響了工廠拆遷前的生產管理;

(5)工廠新址建設的一系列費用，包括徵地、規劃設計、廠房基建、裝修、工廠配套設施的建設等等。在這個階段，企業所受到的影響和損失是從零開始，並曲線上升。

(二)拆遷階段：

在搬遷階段，工廠完全停工停產。業務收入爲零，但，企業的另一些開支仍需要支付，包括：

⑴生產經營中仍需要支付的費用：

A 、職工的薪酬(包括工資、福利、社保)以及當涉及職工後勤服務的建築也需搬遷時、還需要保障職工的後勤需求; B、生產設備、運輸設備、辦公設備按月計提的折舊費用; C 、管理費用; D 、不在搬遷範圍內的銷售、營業網點的日常開支(房租費等)。

(2)財務費用：

因工廠拆遷貸款的利息支出。在這一階段，拆遷對企業的影響和導致的損失曲線上升，可能達到峯值。

(三)拆遷後生產恢復階段：

在這一階段，設備的安裝調試工作將逐步完成，生產和管理秩序逐步恢復;客戶對企業交貨能力的信心逐步得到恢復;原材料供貨渠道逐步穩定;企業管理層主要精力逐步轉移;員工的情緒也逐步穩定;最後使工廠的生產效率達到拆遷前的水平，或因工廠新址各種條件的改善，而超過了過去。在這個階段，企業拆遷的影響和損失的曲線是下降的，直至零。

二、從法律角度應當注意的問題。

1、評估機構應當由被拆遷人指定。這一點往往是最容易被忽視的，從實踐經驗來看，自行選定的評估機構同政府私自選點的機構評估結果最多的相差一倍還多。

2、停產停業損失補償。路永強律師在實際辦案過程中發現，很多評估機構是沒有對停產停業損失進行評估的，這一項在整個企業拆遷補償結果中佔有相當大的比重，一般按照經營效益、營業額、利潤額等條件確定。

3、評估漏項。由於被拆遷的企業主不具有相關知識，在評估報告中漏項是最常見的問題之一。比如上面拆遷階段中的ABCD四項。

4、什麼時候評估。有些地方政府在拆遷過程中，總是想先跟企業施壓，絕口不提評估事宜，也不出具徵收決定和徵收補償安置方案決定，這也是需要密切注意的違法行爲。

綜合上面所說的，廠房拆遷一般都是要請評估的公司來爲自己做評估，這也是爲了保障自己可以在合法的情況下得到相應的補償，因此在評估的時候都要把所有的事情注意清楚，按照條款來進行辦理，這樣才能讓自己的權益不受到損失。