農村宅基地上房屋買賣如何處理

一、農村宅基地上房屋買賣如何處理

根據農村宅基地上房屋轉讓合同主體的差異，可以將農村宅基地上房屋轉讓合同糾紛分爲三類：

一是農村本集體經濟組織成員之間的糾紛；

二是農村本集體經濟組織成員與外集體經濟組織成員之間的糾紛；

三是農村本集體經濟組織成員與城鎮居民之間的糾紛。因爲合同主體的不同，在適用法律認定宅基地上房屋轉讓合同效力時也會得出不同的結論。

1、對農村本集體經濟組織成員之間農村房屋轉讓合同應認定有效。因購買者是本集體經濟組織成員，宅基地使用權可以在本集體成員內部流轉。因此，對本集體經濟組織成員之間農村房屋轉讓，只要轉讓雙方所訂立的轉讓合同符合合同法關於有效合同要件，就應當認定轉讓合同有效。

2、本集體經濟組織成員與外集體經濟組織成員之間的房屋轉讓合同應認定有效。我國相關法律、法規雖然禁止將農村宅基地使用權向本集體經濟組織成員以外的人轉讓，但對農村居民轉讓房屋所有權並無禁止性規定，而國家相關政策也無禁止向本集體經濟組織外的農村居民出售房屋的規定。因此，對這類農村房屋轉讓合同，只要其符合合同法關於有效合同其他要件，也應依法認定爲有效合同。《土地管理法》第六十二條第四款規定：

“農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准”。《土地管理法》第六十二條第一款規定：

“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。”由此可知，該法並未禁止農村房屋的買賣和出租。

二、農村宅基地轉讓流程詳細步驟

農村宅基地的買賣不同於普通商品房買賣，因爲其土地屬於集體所有，未經法定程序轉讓可能會無效，具體的程序爲：

1.宅基地買賣應經集體即村民委員會書面同意；

2.如系共有房屋，必須徵得其他共有人同意；

3.應提交戶口簿、居民身份證及土地證、房產證等相關材料的原件；

4.應到產權登記部門查看房屋產權是否存在瑕疵：

如是否存在抵押等擔保、是否有人民法院採取查封等財產保全措施；

5.應訂立書面買賣合同、並辦理審批、過戶等手續。

宅基地買賣合同應由相關職能部門審批，並辦理“宅基地證”或“集體土地使用證”的過戶更名手續；

還應到房產管理部門依法辦理“房產證”的過戶更名手續。

宅基地屬於集體經濟所有，但是宅基地上面的房產因爲是農戶個人建造的這個房子應該是屬於個人所有，而不是屬於集體經濟所有，所以該房屋應該可以買賣，但必須要分情況，因爲有的情況房屋買賣是無效的。

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