被爺爺賣掉了… | 離婚協議約定贈與兒子18歲時過戶的房子

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爭議焦點

甲女與甲男離婚協議約定夫妻共同所有的房屋贈與孩子小甲所有，小甲年滿十八週歲時由男女雙方共同協商辦理過戶手續。甲男父親將上述房屋出賣，後爲小甲在甲男名下購買了房屋一套。甲男、甲女離婚時協議將共有房屋贈與孩子小甲，同時，甲女不承擔孩子撫養費。該房屋的產權雖然尚未轉移至小甲名下，但是，小甲對房屋享有期待利益。甲男、甲女對該財產的處分應最大限度考慮小甲的利益。甲男父親出售上述房屋後將取得的房款用於購買價值更高的房屋，並自行補足了房屋差價，同時自認該房屋係爲小甲置換的房屋。該行爲增加了小甲受贈財產的價值，既未違背甲男、甲女向小甲贈與房屋的本意，也未損害小甲的利益。甲女的主張將導致小甲可獲贈財產的增值部分無法實現，不符合監護的基本原則。所以，甲男父親不應承擔侵權責任。基本案情甲女向一審法院提出訴訟請求：1．判令乙某、老甲停止侵權，乙某立即搬離並騰空房屋；2．判令乙某、老甲賠償租金損失79000元；3．本案訴訟費由乙某、老甲承擔。一審法院查明事實：2013年6月14日，甲女與甲男在民政局協議離婚。協議約定甲女與甲男夫妻共同所有的房屋贈與孩子小甲所有，小甲年滿十八週歲時由男女雙方共同協商辦理過戶手續。2014年6月5日，甲男父親老甲將上述房屋以500000元的價款出賣給乙某。當日，老甲向乙某交付房屋，乙某支付房款450000元。雙方約定交易滿五年後辦理過戶手續，乙某支付剩餘50000元房款。2020年7月20日，老甲以736945.02元的價款，爲小甲在甲男名下購買了房屋一套，面積123.69平方米。一審判決一審法院認爲，甲女與甲男離婚時將夫妻共有的房屋贈與兒子小甲，該贈與行爲合法有效，應受法律保護。該房屋在小甲和甲男管理使用期間，由甲男父親老甲出賣與乙某，該買賣協議有效，且老甲在出售房屋後又爲小甲購買價值更高新房一套，並未損害房屋實際所有人小甲的合法權利。甲女將房屋贈與小甲，雖因小甲年齡原因未辦理過戶，但房屋已不屬甲女所有，老甲出售房屋行爲並未損害甲女合法權益，故對甲女的訴訟請求不予支持。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規定，判決：駁回甲女的訴訟請求。上訴意見甲女上訴事實及理由：一、一審法院認定涉案房屋已不屬於甲女所有錯誤，且嚴重違法，與已生效判決相矛盾。從離婚協議內容看，甲女、甲男對兒子小甲的贈與行爲是一種附期限的贈與行爲，在小甲年滿十八週歲辦理產權變更手續之前，房屋所有權仍應爲甲女、甲男共有。且涉案房屋至今登記在甲女、甲男名下，甲女一審提交的（2020）甘0826民初2707號民事判決書對房屋產權人爲甲女、甲男也進行了明確。二、一審法院錯誤認定老甲、乙某未侵犯甲女的合法權益，嚴重違法。老甲明知涉案房屋登記在甲男、甲女名下，擅自出售房屋，乙某明知老甲非房屋所有權人且在未獲得授權的情況下，仍購買並長期佔有房屋，二人存在惡意，老甲出售房屋的行爲屬無權處分，房屋買賣協議自始不生效，乙某無權依據買賣協議佔有使用涉案房產。該買賣行爲侵犯了甲女的合法權益，甲女有權依據《民法典》第二百三十五條、第二百三十六條、第二百三十八條，要求返還房屋、排除妨害、賠償租金等損失。三、一審認定老甲出售涉案房屋後又爲小甲購買了價值更高的新房一套，並未損害小甲合法利益，屬於認定事實錯誤，無事實和法律依據。新購房屋的購房合同人是甲男而非小甲，購買新房距老甲出賣涉案房產超過六年，加之甲男已再婚，小甲的權益無法保障。四、一審判決駁回甲女訴請，明顯不公。老甲無權處分涉案房產，房屋銷售款由老甲所得，房屋又被乙某佔有，房屋產權人甲女以及未來產權人小甲的權益將無法保障，勢必產生不良的社會影響。老甲辯稱：1．根據甲男、甲女2013年6月14日的離婚協議內容，從離婚之日起，基於贈與行爲涉案房產產權已轉移給小甲，只是受產權登記制度的影響，只能等小甲年滿18歲才能辦理產權轉移手續，這裏所附期限只是產權登記變更的時間，而非共有權喪失的時間。根據靜寧縣人民法院（2020）甘0826民初1201號民事判決，乙某與老甲的房屋買賣合同有效，房屋所有權自買賣之日轉移給乙某，甲女已不是房屋共有權人。離婚、房屋買賣是民事行爲，房屋過戶登記是行政管理行爲，行政管理行爲不能否認民事行爲的效力。2．甲女從離婚之日起，房屋共有份額轉移給小甲，甲女對房子的佔有、使用、收益的權益喪失，未侵犯甲女權益。3．老甲出售涉案房屋後，又爲小甲購買了面積更大、價值更高的房屋，老甲、甲男承諾，待小甲成年將過戶在其名下，買賣房屋行爲未損害小甲利益。4．售賣房屋時徵求了甲女意見，且甲女同意。一審認定事實清楚、適用法律正確，請求維持原判。乙某辯稱：1．購買案涉房屋，老甲家人是知情的，當時土地使用權證記載的是老甲的名字，未見房產證，老甲及家人說房產證抵押給銀行了，買房後幾個月才知道房產證登記在甲男、甲女名下。乙某的購房行爲並無過錯。2．去年甲女找乙某，說老甲賣房後未向她支付錢款，要求乙某支付，乙某沒有同意。說明甲女的真實想法不是不同意賣房，而是要房款。所以，甲女的主張不能成立，希望甲女爲了孩子與老甲協助乙某辦理過戶登記手續。二審判決二審法院認爲，根據當事人的訴辯主張，本案的爭議焦點爲：老甲、乙某對甲女是否構成侵權，應否承擔責任。本案事實發生在民法典實施之前，根據《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規定》第一條第二款規定，本案應適用當時的法律、司法解釋規定。關於乙某佔用房屋是否侵權問題。根據《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規定，當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或處分權爲由主張合同無效的，人民法院不予支持。所以，老甲出售該房屋時雖不享有處分權，但不影響買賣合同的效力，而且乙某已經履行了絕大部分房款，對房屋享有物權期待權，其佔有房屋有合同依據，不構成侵權。關於老甲出售房屋是否侵權問題。根據《中華人民共和國民法總則》第三十五條規定，監護人應當按照最有利於被監護人的原則履行監護職責。監護人除爲維護被監護人的利益外，不得處分被監護人的財產。甲男、甲女離婚時協議將共有房屋贈與孩子小甲，同時，甲女不承擔孩子撫養費。該房屋的產權雖然尚未轉移至小甲名下，但是，小甲對房屋享有期待利益。甲男、甲女對該財產的處分應最大限度考慮小甲的利益。老甲出售上述房屋後將取得的房款用於購買價值更高的房屋，並自行補足了房屋差價，同時自認該房屋係爲小甲置換的房屋。該行爲增加了小甲受贈財產的價值，既未違背甲男、甲女向小甲贈與房屋的本意，也未損害小甲的利益。甲女的主張將導致小甲可獲贈財產的增值部分無法實現，不符合監護的基本原則。所以，對甲女要求老甲承擔侵權責任的主張不予支持。綜上，甲女的上訴請求均不成立。一審法院查明事實清楚，判決結果得當。但是，一審法院認定甲女將房屋贈與小甲，雖因小甲年齡原因未辦理過戶，房屋已不屬甲女所有，認定事實有瑕疵，本院予以糾正。依據《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百三十四條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規定，判決如下：駁回上訴，維持原判。

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