房屋虛假買賣合同的效力

民法總則虛假房屋買賣合同效力如何

1、二手房買賣中的“陰陽價款”

二手房買賣中，當事人爲避稅，往往在正式備案的房地產買賣合同中做低房價，即爲“陽合同”;同時另行簽訂協議對房屋真實交易價格進行約定，並以裝修補償款的名義支付真實交易價格與備案合同價格的差價，此稱爲“陰合同”。陰陽合同中，雙方在備案合同中約定的房屋價款即爲通謀的虛僞表示而無效，但不影響買賣合同整體的效力，雙方應以在陰合同中約定的價款爲準履行。

2、套取銀行貸款的房屋買賣合同

此類糾紛中，房屋出賣人與購買人均無買賣房屋的真實意思表示，其內心的效果意思是通過房屋買賣的形式套取信貸機構的貸款，而非取得房屋所有權或獲取購房款，故雙方的行爲因通謀的虛僞意思表示而使房屋買賣合同無效。需注意的是，審理該類糾紛時，應充分保護銀行等信貸機構的利益，程序上通知其參加訴訟，實體上確定滌除抵押權及償還貸款的義務主體，再判令恢復原狀。

3、名爲合作房地產開發，實爲房屋買賣合同

此類糾紛的處理，主要可參見《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第24條至第27條。《民法總則》的規定對此類糾紛的處理更增添了法律依據。具體對應本條，當事人之間合作開發房地產合同是虛僞意思表示，隱藏行爲則根據雙方的實際行爲可認定爲土地使用權轉讓合同、房屋買賣合同、借款合同或房屋租賃合同。