提起"協議拆遷"，很多被拆遷人朋友的第一印象一定是"既不合法，也不靠譜"。然而在我國幅員遼闊的土地上，有一個地方卻打破了許多被拆遷人的這種固有觀念，走在了前頭。那就是率先開展"三舊改造"的廣東。
說到三舊改造，就不得不提即將於9月30日起開始施行的《廣東省人民政府關於深化改革加快推動"三舊"改造促進高質量發展的指導意見》。
因為看不懂這份指導意見，我那位遠嫁廣東、最近家裡正面臨拆遷的表姑最近急得吃不下飯也睡不好覺。這份《指導意見》到底說了啥?下面即明拆遷律師就借這個案例為大家科普科普。
如果協議拆遷合法，那開發商不是想拆誰就拆誰?
不知道大家還記不記得，去年廣州石牌村有一位賣鴨飯的"網紅"大叔，家裡有10棟樓可以收租。今年這位大叔再次現身，爆料家裡正面臨拆遷，自爆補償單價有20萬那麼高。網友紛紛再次化身酸透了的"檸檬精"。
而我這位表姑家裡一直在做生意，也在當地積累了不少房產家業，僅收租也是一筆可觀的收入。房子一多，表姑就特別擔心拆遷的問題，怕拆遷時拿不到合理的補償，多年的經營付之東流。
看到《指導意見》中多次出現的"市場主導的拆除重建類改造專案"，表姑十分擔心。表姑問，"市場"如果可以通過簽訂協議主導拆遷，那是不是開發商就可以想拆誰就拆誰了?
假如這份《指導意見》真的是這個意思，那當地的拆遷早就亂套了。咱們還是看看，這份《指導意見》到底是什麼意思，對被拆遷人有沒有好處吧!
重點一：少數服從多數，協議拆遷也可能轉變為國家徵收
協議拆遷之所以會出現在"三舊改造"中，是因為，如果被拆遷人可以自主自發地對居住生活環境進行改造，國家和地方能省不少錢、省不少事。可是協議拆遷不同於國家徵收，既然是協商著拆遷，被拆遷人就有拒絕的權利。這樣一來，肯定會有人對拆遷有不同意見，改造專案就有可能隨時"夭折"。
為了避免這種情況出現，《指導意見》就提出了，如果一個改造專案裡，多數人同意改造，少數人不同意改造，那就按照《土地管理法》、《國有土地上房屋徵收與補償條例》等相關法律的規定來處理;在法律缺位的情況下，就由政府進行裁決，保障改造專案能夠正常進行。
舉個例子，如果我表姑家的樓被納入改造範圍了，周圍的被拆遷人都同意了改造拆遷，只有我表姑不同意，那她就有可能會面臨被強制執行的處理結果。
重點二：協議拆遷出問題咋辦?
單看上一點，不怎麼願意接受拆遷的被拆遷人朋友可能要像我表姑一樣犯嘀咕了。但是其實大家反過來想一想，政府可以介入幫助推進專案的進行，那當改造專案出現問題時，政府當然也要做好"兜底"工作，避免"房子拆完了，改造沒影了"的情況出現。
打個比方，在某個改造專案裡有一部分被拆遷人不願意改造，專案的時間拉得很長。這時候主導改造專案的企業已經投入了很多財力物力，難以負擔繼續等待的成本了。但是改造專案已經在進行中了，不能說停就停。這時候市縣級人民政府就可以"接盤"，繼續組織推進房屋的改造拆遷工作。
重點三：改造資訊全公開，主導者有沒有資質一目瞭然
"市場主體"可以主導三舊改造拆遷，難道真的是開發商的"狂歡"?如果大家和我表姑一樣這麼認為，那可就是大錯特錯啦。
《指導意見》明確提出，各地要將"三舊"改造標圖建庫、專案確認、規劃計劃編制、改造方案及用地審批、簽訂監管協議、土地供應、地價款核算、稅費繳交、竣工驗收等各事項的標準和辦事流程納入政府資訊主動公開範圍。對具體"三舊"改造專案的審批結果應依法依規及時公開。
舉個例子來說，如果有誰要對我表姑的房子進行"三舊改造"拆遷，我表姑可以通過政府資訊公開，瞭解這個單位有沒有經過專案審批，有沒有主導改造拆遷專案的資質，相關的改造拆遷程式是不是合法。如果不合法，我表姑就有權拒絕。
即明拆遷律師提醒大家：協議拆遷的合法是有著嚴格的條件限制的，被拆遷人朋友千萬不要以為，這份檔案一出，就意味著任何人都能隨意私下搞拆遷改造了。
另外，各地的情況不同，也並不是所有地方都有類似廣東省這樣的規定，被拆遷人朋友們遇到協議拆遷時，還是要提高警惕，遇到不懂的問題一定要及時諮詢專業律師。
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