原告訴稱
宋某蘭向本院提出變更後的訴訟請求：1.請求確認宋某蘭與A公司簽訂的《商品房買賣合同》及《補充協議》無效；2.請求依法判令A公司退還宋某蘭購房款389648元及利息；3.請求依法判令A公司賠償宋某蘭購房貸款利息28994.54元及利息；4.請求依法判令A公司賠償宋某蘭的房屋溢價損失950552元；5.請求依法判令A公司賠償宋某蘭房屋裝修款項38500元及利息；6.本案訴訟費用、評估費用由A公司承擔。
事實和理由：2007年5月28日，宋某蘭與A公司簽訂《商品房買賣合同》。根據合同約定，宋某蘭購買A公司開發的北京市房山區一號房，房屋總價為389648元。宋某蘭2007年支付首付款189648元，向某銀行貸款20萬元，現貸款已全部還清，因此，房屋價款本息合計418642.54元。
根據合同附件五的約定，出賣人承諾在買受人繳清全部房款及辦理產權的相關税費後三年之內，為買受人辦理完畢房地產權屬證明書。現宋某蘭已將全部房款繳清，因A公司原因，至今未給宋某蘭辦理房地產權屬證書。在2020年，經宋某蘭向相關部門瞭解，宋某蘭所購買的XX幢樓屬於非法佔地，已經被沒收，即涉案房屋的所有權證根本無法辦理。A公司侵犯了宋某蘭的合法權益，故訴至法院。
被告辯稱
A公司辯稱，認可雙方簽訂的合同的真實性，但是證明目的説是我公司原因導致合同無效不認可。當時是先開發後辦理相關手續，由於房屋土地政策變化，北京市不給辦理房屋預售許可證，此情況在雙方簽訂的附件五合同補充協議中已經明確説明。宋某蘭是明知此情況，當時貪圖便宜購買我公司房屋。雙方還約定如果買房人後悔購買房屋還要支付出賣人違約金，且買受人不得因房屋沒有預售許可證為由提起訴訟，可見，本案宋某蘭對涉案房屋不能辦理預售許可證的情況是提前明知的，也有過錯。
A公司已經實際支付給了宋某蘭68.6萬多元，包含支付了該房屋的剩餘貸款本金及利息58821.13元，賠償宋某蘭627178元。我公司同意返還購房款，其他利息和損失不同意支付，沒有法律依據，造成無效的原因是雙方的過錯，雙方是對等責任，應各自承擔自己的責任。
A公司向本院提出反訴請求：1.請求依法判令宋某蘭限期騰退其佔有的北京市房山區一號房屋；2.反訴費由宋某蘭承擔。
事實和理由：宋某蘭與我公司於2007年5月28日簽訂了《商品房買賣合同》，宋某蘭購買我公司開發的北京市房山區一號房屋，建築面積68.6平方米。我公司為宋某蘭辦理了入住手續後，宋某蘭一直居住在該套房屋內。本案過錯責任不是單方原因所造成的，在合同補充協議附件五中，明確規定了解除合同的責任和責任承擔方式。因此，宋某蘭理應將其佔有的涉案房屋限期騰退並返還給我公司。
宋某蘭針對A公司的反訴辯稱，我同意退還房屋，但後續真正的權利人主張房屋的話與我無關。
法院查明
2007年5月28日，A公司（出賣人）與宋某蘭（買受人）簽訂《商品房買賣合同》，宋某蘭向A公司購買位於房山區一號房屋（以下簡稱一號房屋）一套。該合同約定：房屋總金額389648元。買受人於2007年5月28日交首付款89648元，其餘尾款30萬元作貸款。出賣人應當在2006年12月15日前交付房屋，在房屋交付使用後30日內將辦理權屬登記需由出賣人提供的資料報產權登記機關備案；如因出賣人的責任，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，買受人不退房，出賣人按已付房價款的0.5%向買受人支付違約金。
2007年5月29日，宋某蘭（買受人）與A公司簽訂《商品房買賣合同》附件五合同補充協議。該協議確認，買受人認購的房屋為現房，該項目四證齊全，北京市國土資源和房屋管理局對在區、縣內立項的項目不予辦理商品房預售許可證。該附件同時約定：買受人自願簽訂本合同即已與出賣人在此問題上達成共識，因此，買受人不能因沒有商品房預售許可證而提出解除合同。如買受人因此而後悔，出賣人有權扣除買受人總房款的10%作為違約金，利息及其他損失由買受人承擔。
《商品房買賣合同》及其附件還對雙方的其他權利義務作了約定。出賣人承諾在買受人繳清全部房款及辦理產權的相關税費後三年內，為買受人辦理完畢房地產權屬證書。如因出賣人的責任，買受人不能在規定期限內取得房地產權屬證書的，如買受人退房，出賣人在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，並按已付房款的1%賠償損失；如買受人不退房，每延期一日，出賣人按已付房價款的萬分之二向買受人支付違約金。
2007年5月29日，宋某蘭（買受人）與A公司（出賣人）簽訂《補充協議》，內容為：“經雙方協商同意，買受人自購房合同簽訂之日起15日內向銀行辦理完銀行按揭手續，以買受人、出賣人、銀行三方確認當日為準，否則每拖延一日買受人向出賣人支付貸款金額的日萬分之五違約金。此補充協議條款與合同正本同樣具有法律效力。”
上述合同簽訂後，宋某蘭按照約定以首付加按揭貸款方式向A公司交納了購房款389648元;A公司向宋某蘭交付了一號房屋。宋某蘭至今未取得房屋所有權證書。
2018年10月31日，A公司（甲方）與宋某蘭（乙方）簽訂《協議書》，內容如下：經甲乙雙方友好協商同意，就甲方售予乙方坐落在一號，原售房屋每平方米單價5680元，其所有權證至今未能辦理，且乙方明知上述情況仍繼續居住使用，自願不退房。為此，達成未辦理所有權證賠償事宜協議如下：1.甲方按乙方所有房屋合同中的建築面積，以每平方米10000元賠償乙方。2.甲方為乙方在銀行墊付的該房屋貸款及利息費用共計58821.13元；前述款項從甲方准予賠償乙方的款項中先行扣除，剩餘款項，甲方承諾2019年10月31日前支付乙方627178元。
3.乙方收到上述賠償款後，放棄追訴甲方的其他權利，並保證不再向任何部門追訴原購房合同賦予的權利。4.乙方承諾此房屋以後可辦理所有權證時，其相關費用自行承擔。5.甲乙雙方均認可此協議，無其他爭議，簽訂後不予反悔。6.若甲方沒有在承諾時間內作出賠償，視為違約；甲方按准予賠償款項每日萬分之二的比例向乙方支付違約金。A公司在甲方處加蓋公章，宋某蘭在乙方處簽名並按手印。後A公司按照《協議書》約定墊付了貸款本金及利息費用共計58821.13元。2019年10月31日，宋某蘭收到A公司支付的賠償款627178元。
本案審理過程中，根據宋某蘭申請，房地產評估總價202.62萬元。
另查，2007年5月14日，北京市規劃委員會向A公司作出《違法建設停工通知書》，認定一號房屋所在的XX#住宅樓屬違法建設，責令立即停止用地，停止施工。2010年9月14日，北京市國土資源局向A公司作出《國土資源行政處罰決定書》，認定XX園XX號住宅樓項目未辦理用地審批手續，屬未經批准非法佔用土地的行為，並作出處罰決定，包括沒收A公司在非法佔用的土地上新建的建築物等。
2020年10月27日，北京市規劃和自然資源委員會房山分局（以下簡稱房山規自委）在給宋某蘭的答覆告知書中提到，該局未曾核發XX幢樓建築建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證。
裁判結果
一、確認宋某蘭與北京A公司於2007年簽訂的《商品房買賣合同》及2007年簽訂的《補充協議》無效；
二、北京A公司於本判決生效之日起十日內向宋某蘭返還購房款389648元；
三、北京A公司於本判決生效之日起十日內向宋某蘭賠償經濟損失780000元；
四、宋某蘭於本判決生效之日起十五日內將位於北京市房山區一號的房屋騰退並返還北京A公司；
五、駁回宋某蘭的其他訴訟請求。
房產律師靳雙權點評
違反法律、行政法規強制性規定的合同無效。本案中，A公司至今未取得商品房預售許可證或一號房屋所在項目屬於合法建設的有效證件，故雙方簽訂的《商品房買賣合同》及《補充協議》應當認定無效。合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還。
A公司與宋某蘭於2018年10月31日簽訂的《協議書》，系以宋某蘭繼續居住涉案房屋為前提所達成的約定，故在本案情形下，《協議書》已無履行基礎。合同無效後，有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應各自承擔相應的責任。關於基於合同無效產生的損失，由於造成涉案合同無效的主要原因是A公司所建項目未能取得合法建設手續，故A公司應當承擔主要責任；同時根據涉案合同內容，宋某蘭對於涉案房屋未取得預售許可證是明知的，故宋某蘭亦應承擔部分責任。
綜上，對於宋某蘭提出的確認雙方簽訂的《商品房買賣合同》及《補充協議》無效並返還購房款的訴訟請求，以及A公司提出的返還一號房屋的反訴請求，法院予以支持。同時綜合考慮房屋溢價損失及裝修殘值、雙方當事人的過錯程度、合同履行情況等因素，參考評估意見，在扣除《協議書》已賠償部分後，法院酌情確定A公司向宋某蘭賠償經濟損失78萬元。宋某蘭主張過高及不合理部分，法院不予支持。
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