民法總則虛假房屋買賣合同效力如何

隨着《民法典》（2021年1月1日起實施）的頒佈，《民法總則》將被廢止。

一、《民法典》虛假房屋買賣合同效力如何?

1、二手房買賣中的“陰陽價款”

二手房買賣中，當事人爲避稅，往往在正式備案的房地產買賣合同中做低房價，即爲“陽合同”;同時另行簽訂協議對房屋真實交易價格進行約定，並以裝修補償款的名義支付真實交易價格與備案合同價格的差價，此稱爲“陰合同”。陰陽合同中，雙方在備案合同中約定的房屋價款即爲通謀的虛僞表示而無效，但不影響買賣合同整體的效力，雙方應以在陰合同中約定的價款爲準履行。

2、套取銀行貸款的房屋買賣合同

此類糾紛中，房屋出賣人與購買人均無買賣房屋的真實意思表示，其內心的效果意思是透過房屋買賣的形式套取信貸機構的貸款，而非取得房屋所有權或獲取購房款，故雙方的行爲因通謀的虛僞意思表示而使房屋買賣合同無效。需注意的是，審理該類糾紛時，應充分保護銀行等信貸機構的利益，程序上通知其參加訴訟，實體上確定滌除抵押權及償還貸款的義務主體，再判令恢復原狀。

3、名爲合作房地產開發，實爲房屋買賣合同

此類糾紛的處理，主要可參見《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第24條至第27條。《民法典》的規定對此類糾紛的處理更增添了法律依據。具體對應本條，當事人之間合作開發房地產合同是虛僞意思表示，隱藏行爲則根據雙方的實際行爲可認定爲土地使用權轉讓合同、房屋買賣合同、借款合同或房屋租賃合同。

二、如何審查虛假房屋買賣合同?

1、審檢視合同內容是否完整詳盡。正常的房屋買賣中，房屋坐落、轉讓價款及支付方式、支付時間、房屋交付及辦理轉讓過戶時間，違約責任等條款是買賣雙方商議的主要內容，通常在買賣合同中都有明確、詳細的約定。但對於虛假買賣合同，由於其交易的虛構性，合同內容大多簡單、粗陋，有些甚至連必要的合同條款也未作約定。在此情況下，如當事人又沒有合理解釋的，則應考慮合同的真實性。

2、覈實房款支付情況。由於房屋買賣通常所涉金額較大，如果確係真實交易，資金的流向應當是有據可查的，包括審查銀行轉賬、存款等實際資金流向以及收款收據情況。如果當事人主張是以現金方式支付房款，也可透過審查資金來源、付款細節來進行判斷。

3、查明實際還貸情況，在正常交易中，銀行貸款應當由貸款人，也就是買受人歸還，但在虛假房屋買賣用以騙貸案件中，往往是由出賣人歸還貸款。通常表現爲出賣人持有買受人名下的還貸卡，或者是逐月向還貸帳戶匯款。

綜上所述，《民法典》新增了一些民事行爲無效的條款，《民法典》虛假房屋買賣合同的效力認定，要具體情況具體分析。在很多二手房買賣中，存在陰陽合同的情況，這種虛假買賣的方式，合同整體是具備效力的。而爲了套取銀行貸款簽訂的房屋買賣合同，是不具備法律效力的。