按日計算逾期交房違約金的訴訟時效應該這麼算

2017年6月7日，王某(買受人)與山東某置業有限公司(出賣人)簽訂《濟南市商品房買賣合同》，約買受人購買出賣人開發的房屋一套，房屋總價款1123754元。合同第八條約定，出賣人應當於2018年12月31之前，將取得《分期綜合驗收備案證明》的房屋交付買受人。第九條約定，出賣人逾期交房的，出賣人按照買受人已付購房款的日萬分之一向買受人支付違約金。

2020年5月9日，出賣人取得《分期綜合驗收備案證明》，2020年5月21日，買受人辦理了房屋的交付手續。

逾期交房後，出賣人拒絕按照合同的約定全額支付違約金，2022年2月22日，買受人向人民法院提起訴訟，要求出賣人支付2019年1月1日至2020年5月21日（不考慮新冠疫情的影響）期間的逾期交房違約金。

買受人主張的2019年1月1日至2020年5月21日期間的逾期交房違約金是否存在訴訟時效問題？

違約金請求權屬於債權，應適用訴訟時效的規定，但與一般債權相比，按日累計計算違約金請求權有其特殊性。

一種觀點認爲，逾期交房違約金是當事人在合同中約定的一個整體性的合同權利，而不是按照違約天數具體分割爲若干部分分別計算訴訟時效的獨立權利，在雙方未約定違約金的支付期限時，債權人任何時候都可以主張，只有當債務人明確表示不履行時，訴訟時效纔可依法起算。

另一種觀點認爲，每日的逾期交房違約金均系單個獨立的債權，債權人起訴請求的違約金實際上是由多個債權組成的，每個債權的訴訟時效單獨起算。在沒有訴訟時效中斷、中止的情形下，從債權人起訴之日倒推3年起至實際履行之日止，按合同約定的標準計算違約金。

司法實踐中，人民法院採納的是第二種觀點，按日累計計算的逾期交房違約金請求權訴訟時效應分別起算訴訟時效。

如果按照第一種觀點的做法，若債權人不要求債務人支付違約金，則訴訟時效就不起算，如此必然導致糾紛持續的時間延長，不利於矛盾的快速解決，債權人缺乏及時行使權利的動力，雙方當事人之間的關係會長期處於不穩定的狀態。將按日累計計算的違約金請求權看作未約定履行期限的債權，對違約方極不公平，因爲會使其長期處於可能被追索的不穩定地位，而守約方對違約金請求權的行使卻完全沒有時間限制，雙方權利失衡。以債權人起訴之日倒推3年作爲計算違約金的起算時間，可以促使債權人儘快行使權利，在保障守約方的救濟權利與違約方的時效利益之間實現平衡，亦符合訴訟時效制度的設立宗旨。