轉租房屋受到侵害的效力

擅自轉租房屋的效力是怎樣的

最高法院司法解釋規定，“承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩餘租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效”;“出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意爲由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支援”。從該司法解釋的文義來看，承租人擅自轉租行爲是無效的，這也可以從最高法院奚曉明主編《關於城鎮房屋租賃合同司法解釋理解和適用》一書中的觀點得到印證。

最高法院這一規定，違背了“體系解釋”和“當然解釋”的民法解釋規則。

第一，合同法第224條規定：“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同”及第228條規定：“因第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金”。

依照民法體系解釋規則，從224條規定可以看出，如果出租人不解除原租賃合同，轉租行爲不受影響。其次，228條規定所謂的承租人可以要求減少租金，當然是指合同有效爲前提的。

第二，轉租行爲所導致房屋佔有和使用轉變，是否屬於“處分行爲”呢?

按照我國合同法第51條無權處分的規定來看，我國相當一部分權威學者認爲，無權處分的債權合同屬於效力待定。舉重而明輕的當然解釋告訴我們，既然無權處分他人物權的債權合同也不過是效力待定，那麼轉讓對權利人財產影響更小的所有權權能的效力，就不可能是無效的。當然，現在主流觀點認爲，涉及無權處分的債權效力是有效的，那麼轉租行爲的合同效力更應當有效。

法律應當賦予當事人合同自由，不應該隨意干涉，司法解釋將房屋擅自轉租的行爲認定爲無效，顯然缺乏依據。我們認爲，房屋擅自轉租行爲，可以比照無權處分行爲，其轉租的債權效力應當具體情況具體分析，給次承租人提供更爲靈活的司法救濟。

以上就是關於，房屋轉租聲明應該怎麼寫的詳細介紹。可以看出，在房屋轉出聲明當中，應當具體的交代清楚時間地點以及購房面積和聯繫方式等等生活中，大家見到的轉租聲明都是比較簡單的。同時小編提醒大家，房屋在進行轉租的時候，如果不是房東本人，應當儘量讓房東知道，避免發生租房以後的一系列不必要的糾紛。