一房多卖先占权是否适用

一、一房多卖先占权是否适用?

一房多卖不适用先占权，构成法律上的先占，须符合以下条件：

1、先占的对象只能是无主物。

所谓无主物是指该物不属于任何人，任何人都不对其享有所有权。先占行为只能指向无主物。所以，遗失物不能依先占取得所有权，因为遗失物是有所有权人的，不是无主物，所有权人只是暂时失去了对该物的控制而已。文物、矿产资源、受国家法律保护的珍稀野生动植物等归国家所有，国家法律对这些财产的所有权归属做出了特殊的规定，不能认为是无主财产，也不能依先占取得。至于无主物的判断应以实施先占行为时为准，只有在实施先占行为时是无主物的财产才能依先占取得所有权。本来有所有权人的财产，在实施先占行为时成为无主物，则可以依先占取得所有权。

无主物主要包括两类：一类是上面所讲的抛弃物，一类是非受国家法律特殊保护的野生动植物。

2、先占的对象只能是动产。

不动产一般价值较大，如果司以依先占取得则会对社会经济生活产生重大影响。所以，各国一般都不承认不动产的先占制度。而且，根据我国《城市房屋权属登记管理办法》的规定，对于无人主张权利的房屋，由登记机关直接代为登记和管理，不颁发房屋权属证书，所以不存在先占取得的问题。但是，也不是所有的无主动产都能依先占取得。例如，法律禁止流通的动产，如枪支、毒品、反动宣传材料、医疗废物等就不能依先占取得。

3、先占人必须以取得该物所有权的意思占有该物。

二、一房二卖处理原则是什么?

(1)对于有效合同的当事人任何一个买受人都有权要求房地产开发商履行合同，交付房屋。而从公平合理的角度出发，房地产开发商应对第一买受人履行交付义务，而对其他买受人承担相应的违约责任。具体而言，根据《商品房买卖合同司法解释》第八、九条规定，未取得房屋的买受人可以要求房地产开发商解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失、并要求房地产开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

(2)对于可撤销合同的当事人根据《中华人民共和国合同法》的规定，具有撤销权的买受人在知道或应当知道一房二卖情况之日起一年内可以请求法院或仲裁机构予以撤销合同，并根据《商品房买卖合同司法解释》第九条规定，要求房地产开发商承担返还已付购房款及利息、赔偿损失、及承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

(3)对于无效合同的当事人无效合同的善意买受人可以请求法院或仲裁机构宣告合同无效，并根据《商品房买卖合同司法解释》第九条规定，要求房地产开发商承担返还已付购房款及利息、赔偿损失、及承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

可见，关于一房多卖，并不是谁先住进了这套房子中，谁就一定会拥有房子的产权，如果签了多份房屋买卖合同，并且在都没有办理房产证的情况下，一般是签订的第一份房产买卖合同具有法律效力，后者已经过户并且是善意取得的，前者只能要求卖家付违约金。