无产权证的购房合同有效吗

一、无产权证的购房合同有效吗

根据《城市房地产管理法》第三十八条明确规定：下列房地产不得转让：(六)未依法登记领取权属证书的。

根据《民法典》（自2021年1月1日起施行）第一百五十三条规定：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

因此，在以前的法律实务中，人们通常都认为该条规定的所谓不得转让属于法律禁止性规范，不得违反，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让，违反该规定进行房屋转让的合同应被认定为无效。在这一思想指导下，这类纠纷起诉到人民法院，基本上都判决房屋买卖合同无效。

二、购房合同无效的情形

1、房地产分离出卖，合同无效。

由于房屋是建筑在上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。

2、产权主体有问题，合同无效。

出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效 。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为一般认定无效 。

3、侵犯优先购买权，合同无效。

房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

4、非法转让，合同无效。

要是购房者知道没有产权证这一事实，依然选择签订购房合同的话，那么这样的合同并没有违反相关法律的规定，因此是认定为有效的。在实践中，对于无效的购房合同，当事人是可以不依约履行，但如果购房合同无效是由于一方的过错导致的，那另一方可以追究此方的法律责任。