王先生在当地乡政府南侧一处院落内建有房屋用于经营餐馆，1998年在得到乡政府“建房批示”的情况下建造的，面积为360平方米。2018年，王先生对房屋局部进行了翻修，“墙体加高了两层砖”，面积也随之增加了10余平方米。2021年5月乡政府执法人员发现了涉案建筑，经发函询问市规局获知该建筑至今未办理规划许可手续。而从2018年的航拍影像上可见涉案建筑形状较此前发生改变，“由不规则变为规则”。且经调查询问，当事人王先生也认可自己曾于2018年对房屋的局部进行了翻修，增加了一点点面积。
根据上述“事实”，乡政府于2021年6月3日作出涉案限期拆除决定书，认定涉案院落内的全部房屋均为违法建设，责令王先生于10日内自行拆除。经营使用20多年的房屋几乎是一朝之间就变成了违建，王先生当然不能接受这一处置决定，便于同年6月向当地区政府申请行政复议，请求撤销涉案限期拆除决定书。然而就在复议程序进行期间的6月16日，涉案房屋就被强制拆除了。区政府和区法院均没有支持其否定涉案限拆决定的诉求，王先生向市第一中级人民法院提起上诉。最终法院裁判：“部分加盖、全部拆除”显属不当，限拆决定终被确认违法。
未取得乡村建设规划许可证，通过航拍图拍摄又显示房屋的形态发生了改变，这样的房屋算是违建？“当然不是”！查处违法建筑也是一项具有专业性的技术活，不能想当然的作出决定。上述案例中，市一中院在二审裁判中指出，当事人于1998年即取得了乡政府的建房批示，允许占用非耕地360平方米建房3间。在其主张2018年仅就涉案房屋加盖棚顶、将西侧缺缝补齐，且院落房屋总建设面积仅为370余平方米的情况下，乡政府就以卫星、航空遥感影像图显示涉案房屋形状发生改变进而认定涉案建设整体属于违法建筑、责令限期予以拆除，并未就涉案建设是否具有历史因素、是否含有合法建筑、是否可区分处理、补救充分取证、论证。2022年7月15日，市一中院作出本案二审判决，撤销一审行政判决书及区政府作出的行政复议决定，确认乡政府作出的被诉限期拆除决定违法。
涉案房屋1998年最初建造时取得了乡政府的“建房批示”，虽未办理乡村建设规划许可证，但却不能仅以无证为由认定其为违法建筑，而是要在查清涉案房屋翻修后加盖面积的建造时间、扩大面积等基本事实的情况下进行区分处置。若如当事人所言加高了两层砖，那么就只有这部分才可能是违建，乡政府不能一刀切地将房屋整体全部认定成违建并限期拆除。
实践中，乡村建设规划许可证真正颁发到农民手中的时间并不长，2008年《城乡规划法》施行后许多地方才陆续见到了这个证。而且就房龄超过10年的许多农村建筑而言，集体土地建设用地使用证、宅基地使用权证、建房用地审批等手续均可认定其系合法建筑，而不是只有一个乡村建设规划许可证才能认定。
总之，在实际情况中，当地政府不能实行一刀切的处理方式。无证建筑不等于违法建筑，违法建筑不等于要限期拆除，拆除不等于一定不予补偿。当然还是提醒各位被拆迁人，遇到不合法、不合理的认定或处理方式，及时咨询专业律师帮忙维权，不可人为的等待，拖延时间以免错失最佳的维权时机。
法律知识吧
