原告诉称
朱某亚在本诉中向本院提出诉讼请求：1.判令位于北京市通州区M号院内北房四间中的东侧二间、倒座房四间中的东侧二间所有权及其相关权益均归朱某亚一人继承所有；2.本诉案件受理费由陈某娟承担。
朱某亚陈述的事实和理由如下：朱某亚为朱某坤的长孙，陈某娟系朱某坤之妻，陈某娟与朱某坤于2009年登记结婚，朱某坤于2018年去世。朱某坤与朱某亚于2016年签订《房屋赠予协议》，约定“一、甲方（朱某坤）赠予乙方（朱某亚）北京市通州区M号房产正方2间和倒座房2间，乙方自愿接受甲方的赠予。二、乙方自愿承担赡养爷爷的义务，为爷爷养老送终的义务。……”该协议虽然名为赠与，但从其内容上看，实质上为遗赠。
签订该协议后，朱某亚于2017年3月对该房屋全额出资进行全面装修，且已经实际入住，并于2017年6月19日将户口迁移至北京市通州区M号。同时，朱某亚也自愿承担了对朱某坤的赡养义务，在2018年11月30日赠与人朱某坤去世之后，所有的后事及费用均由朱某亚承担，朱某亚完成了为朱某坤养老送终的义务。因此，朱某坤去世之后，该房屋的所有权及其相关权益应全部由朱某亚继承所有。
现朱某亚与陈某娟就该房屋权属发生争议，朱某亚多次找陈某娟协商解决未果，为维护朱某亚的合法权益，故诉至法院，望判如所请。
被告辩称
陈某娟辩称：1.朱某亚的诉讼请求没有事实依据，不同意将涉案房屋确认在朱某亚名下，涉案2016年的《房屋赠予协议》无效，不同意该房屋由朱某亚一人继承，应当按照法定继承来处理遗产。
陈某娟在反诉中向本院提出诉讼请求：1.确认朱某亚与朱某坤2016年签订的《房屋赠与协议》无效；2.确认北京市通州区M号院内北房四间的东数两间、倒座房四间中的东数两间为朱某坤遗产；3.反诉案件受理费由朱某亚承担。
陈某娟向本院陈述的事实和理由如下：1.朱某亚与朱某坤签订的《房屋赠与协议》因朱某亚不是S村农业户口，也不是S村集体经济组织成员，根据土地管理法的规定不能取得涉案房屋，也不能取得宅基地使用权。2.朱某亚的主张侵犯了陈某娟的继承权。为维护陈某娟的合法权益，故诉至法院，望判如所请。
针对陈某娟的反诉请求，朱某亚辩称：1.不同意陈某娟全部反诉请求。1.涉案《房屋赠与协议》实为遗赠协议，当时标题写为房屋赠与协议是因为朱某亚和朱某坤非专业人员，对合同名称没有概念，所以书写错误，该《房屋赠与协议》中不仅有对涉案房产的安排，还约定了朱某亚对朱某坤的赡养义务，从协议内容分析双方真实意思表示，该《房屋赠与协议》应属于遗赠协议且应属合法有效。
2.涉案M号院确实属于朱某坤的遗产，现朱某坤已经去世，应当由朱某亚继承朱某坤的遗产，陈某娟的第二项反诉请求与朱某亚的诉讼请求实质上是一致的。3.朱某亚目前的户口性质确实是非农业户口，但朱某亚是S村的村民，朱某亚已将户口落在了涉案房屋上。
法院查明
2003年，案外人秦某静以朱某坤为被告，以离婚纠纷为案由，诉至本院，要求判决秦某静与朱某坤离婚。经审理，判决：一、秦某静与朱某坤离婚；二、夫妻共同财产：坐落于北京市通州区潞城镇S村北房四间中的西侧二间、西厢房三间、倒座房四间中的西侧二间、归秦某静所有；
坐落于北京市通州区潞城镇S村北房四间中的东侧二间、倒座房四间中的东侧二间归朱某坤所有，于该判决生效之日起七日内执行清。一审判决作出后，秦某静不服上诉至北京市第二中级人民法院。经审理，判决驳回上诉，维持原判。
另查：陈某娟与朱某坤系夫妻关系，二人于2009年登记结婚，婚后无子女。2018年1朱某坤死亡。朱某涛系朱某坤之子，于1973年出生，2001年死亡。朱某涛与钱某芳系夫妻关系，朱某亚系二人之子。经核实，朱某亚当前的户籍类型为非农业家庭户，户籍地址为北京市通州区M号。
再查：2016年，朱某坤（赠与人、爷爷）与朱某亚（乙方、孙子）签订《房屋赠予协议》一份。该协议的主要内容为：1.甲乙双方系爷孙关系，甲方自愿将北京市通州区M号房产正房东部两间和倒座房2间赠予给乙方，双方就此达成赠予房产协议。2.甲方赠予乙方北京市通州区M号房产正房2间和倒座房2间，乙方自愿接受甲方的赠予。3.乙方自愿承担赡养甲方的义务，为爷爷养老送终的义务。……该房屋的相关权益随房屋一并赠予乙方。6.乙方尚未结婚，该房产赠予只是赠予朱某亚1人，与其他人无关。
2016年，朱某坤（赠与人）与朱某亚（受赠人）签订《房产赠予声明》一份，该房产赠与声明的主要内容为：赠与人朱某坤，2003年离异，离异时分得正房2间，倒座房2间，坐落于北京市通州区M号；朱某坤决定将名下正房2间和倒座房两间赠与孙子朱某亚，朱某坤声明：赠与人保证该房产没有任何产权纠纷，赠与后朱某坤没有任何反悔，赠与行为是赠与人个人的意愿，由赠与人朱某坤承担一切责任，该声明的打印件和手写文字具有同等法律效力；特此声明。
再查：2021年2月24日，以朱某亚为被告，陈某娟以继承纠纷为案由诉至本院，要求依法分割被继承人朱某坤名下的遗产。后本院裁定书，裁定：中止诉讼。
在审理过程中，朱某亚向本院提交照片一组、收据及采购清单一组，据此主张其已经实际接受、控制房屋，并对涉案M号房屋进行了改造、装修、修缮，增添了相应的使用物品等。对此，陈某娟表示并不清楚具体情况。
在审理过程中，朱某亚向本院提交丧葬费票据一组，并据此主张朱某亚履行了其与朱某坤签订的相关协议内容，涉案房屋应归属其所有。对此，陈某娟表示相关材料与本案无关。
裁判结果
一、朱某坤与朱某亚于2016年签订的房屋赠与协议即“房屋赠予协议”无效；
二、驳回朱某亚的全部诉讼请求；
三、驳回陈某娟的其他反诉请求。
房产律师点评
违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
根据查明的事实，朱某坤以赠与人身份与朱某亚（受赠与人）签订了涉案房屋赠与协议、房产赠与声明，约定朱某坤将涉案M号院内响应房产赠与朱某亚，朱某亚负责为朱某坤养老送终。根据朱某亚的意见，可以确定，朱某亚在涉案相关协议签订后即接受、控制、占有并使用涉案房屋，且事实上对相关房屋进行了改造、修缮。
本案中，朱某亚主张涉案相关协议系双方当事人的真实意思表示，且明确约定了朱某亚为朱某坤养老送终，故相关协议应被认定为遗赠，朱某亚事实上履行了相应约定义务，由此，依据协议约定，相关房产应归属于朱某亚所有；陈某娟则表示涉案协议仅属于普通赠与协议，并不符合遗赠抚养协议的要求，且基于朱某亚并非涉案房屋所在集体经济组织成员其无权通过赠与朱某亚取得相关房产，故涉案协议应属无效。
经审查，涉案协议约定内容，法院认为相关协议约定了赠与意思，且属于及时交付的赠与，而有关受赠与人为赠与人养老送终的约定应属于附条件赠与，故涉案相关协议不属于遗赠，而属于附条件赠与协议。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。农村房屋的赠与涉及到相应宅基地使用权的转让，而宅基地使用权是本村集体经济组织成员享有的权利，非本村集体经济组织成员不能取得或者变相取得该村宅基地使用权。
由于受赠与人朱某亚并非涉案诉争标的物房产所在村集体经济组织成员，故其无权基于赠与协议获取相关房屋产权，双方签订的赠与协议应属无效。本案为赠与合同纠纷，关于朱某亚要求确认涉案相关房屋归其所有的诉讼请求，以及陈某娟要求确认涉案房屋属于被继承人朱某坤遗产的诉讼请求，均不属于本案审查范围，相关当事人应当依照本案确立的结果，依据基础法律关系另案处理；
根据涉案诉争房屋的实际占有使用情况，在朱某亚主张其实际控制、改造、修缮房屋的情况下，双方当事人可通过协议或另案诉讼的方式明确朱某亚对涉案房屋有无添附以及相关添附的作价、价值，进而明确被继承人朱某坤遗产在当前房产内所应占有的范围、数额、比例。
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