土地抵押权是否真的有优先权

土地抵押权真的有优先权吗

　某制衣有限公司与工商银行某支行签订最高额为300万元的抵押借款合同。后该公司因资不抵债被迫停产，工行某支行申请执行该公司归还借款本息共计382万元。法院对该公司的房地产进行拍卖，得款392万元。在对拍卖款进行分配过程中，工程款、工人工资、税金以及土地出让金债权人均主张对拍卖款应优先于抵押权受偿。其中，某镇政府主张，公司所欠土地出让金应优先于抵押权受偿。　　对于欠缴的土地出让金能否优先于抵押权受偿，执行部门在对执行款分配方案的讨论研究过程中形成两种观点。一种观点认为，土地出让金优先于抵押权受偿。理由是《土地管理法》第55条规定，“以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。”另一种观点认为，土地出让金不应优先于抵押权优先受偿。理由是《物权法》第170条规定，“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。”对于以出让方式取得国有土地使用权的，法律没有明确规定欠缴的土地出让金优先于抵押权实现的例外情形。笔者同意第二种观点。　　抵押债权的优先实现，有《民法通则》、《担保法》、《物权法》等多部法律的明确规定，正是基于此，银行敢于向企业发放贷款。如果依据《土地管理法》第55条允许土地出让金优先于抵押权受偿，则会导致银行抵押贷款风险事前无法评估、预测，从而导致银行不敢放贷，或者增加坏账，这不仅会对金融市场的安全与健康发展造成不利影响，也会导致基层政府在招商引资过程中对国有土地更多地采用“先上车、后补票”等有损国有土地权益的做法，增加欠缴的土地出让金回收风险，损害公共利益。其实《土地管理法》第55条的意思很明确，即缴纳土地出让金后，土地才能交付使用，不缴则不能使用。然而实践中，一些基层政府为了完成招商引资指标，允许先使用后缴费，导致部分企业拖欠土地出让金多年不缴，致使国家利益受损。这种做法违背了《土地管理法》第55条的立法初衷，法院在司法实践中对该种违法做法不应特别予以保护，从而促进和推动基层政府今后的土地出让行为合法、规范。